매매예약에 의한 가등기하고 이후 본등기 하는 경우 양도시기

취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일을 양도ㆍ취득시기로 보는 것임

[회신] 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일을 양도ㆍ취득시기로 보는 것으로, 귀 질의의 매매예약에 의하여 가등기한 자산의 경우에도 매매계약서 및 잔금청산일등 구체적인 사실을 살펴 위 법령을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기 ○○시 소재 임야를 공동 소유함 - 2001.01.06. 공동소유자에게 본인의 지분 전부를 금액 3,200만원에 매도하기로 하는 매매예약을 체결하고 소유권청구권 가등기함 - 가등기를 본등기로 소유권 이전함 [질의사항] - 매매예약에 의한 가등기하고 이후 본등기 하는 경우 양도시기 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-466, 2008.03.06. 【질의】 (사실관계) - 2001년 매매예약에 의한 가등기(남편 소유) - 2007.6월 남편 사망, 배우자명의로 상속등기 - 2007.11월 가등기권자와 매매계약체결 - 2008.1월 잔금 수령후 소유권이전(등기내용은 가등기에 의한 본등기로 상속등기직권말소 후 가등기권자에 소유권 이전) (질의내용) - 양도자는 누구인지 여부 - 가등기권자와의 매매계약일은 언제인지. 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이며, 2. 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일을 양도ㆍ취득시기로 보는 것으로, 귀 질의의 매매예약에 의하여 가등기한 자산의 경우에도 매매계약서 및 잔금청산일등 구체적인 사실을 살펴 위 법령을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-111, 2006.01.24. 【질의】 - 본인은 등기 명의인으로 1985.7.10. 가등기(접수 제88301호)에 대하여 “2005.10.25.자 매매예약 완결을 원인으로 본등기 절차를 이행하라”는 법원의 조정조서의 내용으로 양도소득세 신고를 하려 하였으나 - 본 명의이전 토지는 양도가액 및 취득가액이 없이 명의만 본인으로 등기한 후 사실상의 취득인은 매매예약에 의한 가등기의 형태로 방치하다가 본 조정조서에 의하여 명의인의 양도소득세를 대납하고 본등기 이행을 하려 함. - 본 토지는 ○○구 ○○동에 있으며 토지 투기지역으로 실지거래가액 신고대상이나 명의인은 양도소득세를 신고ㆍ납부함에 가등기권자가 임의로 공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 27백만 원으로 신고납부하여도 되는지 등에 대하여 질의함. 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 의 규정에 의한 지정지역안의 부동산을 양도하는 경우에 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임. ○ 서면4팀-350, 2005.03.09. 【질의】 - 1991.11.16. ○○군 소재 토지 2필지를 1천4백만원에 매매예약을 하고 소유권이전청구가등기를 하였으며, 그 후 토지대금을 추가로 지불한 적도 없고 실질적으로는 두필지에 대한 대금을 다 지불한 것임. - 그후 이러한 사실을 잊고 있다가 2004.11.1. 동 토지를 구입하려는 사람이 나타나서 당일로 가등기에 의한 본등기를 하고 제3자(구매자)에게 소유권이전까지 하였음. (질의사항) 1. 동 토지의 취득시기가 1991.11.16.인지 또는 2004.11.1.인지 여부 2. 취득일이 2004.11.1.인 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는데 이 경우 실지취득가액은 얼마로 하는지. 【회신】 1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 귀 질의의 경우 매매예약금액이 매매대금에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임. 2. 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지거래가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것임.