농지대토 감면 적용

중과제외 대상 주택과 일반주택1개만 보유시 일반주택은 중과세율 적용대상에서 제외되는 것이나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것임.

[회신] 1세대가 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것이나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인 명의의 아파트 2채를 소유하고 있으며, 배우자는 1997.10.27. 주택임대 사업자등록을 하여 소형 아파트 5채(17평~20평)로 임대하던 중 3채를 매도후 다시 1채를 매입하여 현재 3채로 임대사업을 하고 있음. ○ 질의내용 - 위의 경우에서 본인 소유 아파트 1채를 양도하는 경우 1세대 5주택에 해당되어 양도소득세 중과세 대상인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “ 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택 으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택 (이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-782, 2006.03.31 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택인 경우에는 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 한하는 것임. 2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하여 판정하는 것이며 1세대가 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호(나목) 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호 의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임 . ○ 서면4팀-1418, 2006.05.18 【회신】 1. 「소득세법시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1채의 일반주택만을 소유하고 있는 1세대가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율이 적용되지 않으나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것임 . ○ 서일46014-10345, 2003.03.21 【회신】 1. 귀 질의에 대하여 재정경제부 기 질의회신문(재재산 46014-20, 2000. 1. 20) 및 우리청 기 질의회신문(제도 46014-10614, 2001. 4. 17)을 참고하기 바라며, 2. 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임. 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의하여 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택수에 포함되는 것임. ○ 서면4팀-2451, 2005.12.08 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 2 규정의 신축임대주택 규정을 적용받기 위하여는 1998.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택이어야 하는 것으로 1999.8.20. 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 주택은 동 규정을 적용받을 수 없는 것임. 2. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유하고 있는 1세대가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율이 적용되지 아니하는 것이나, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 장기임대주택과 2개의 일반주택을 소유하고 있는 1세대가 그중 1개의 일반주택을 양도하는 경우에는 그러하지 않음.