공동사업 현물출자로 인한 양도소득세 과세대상 여부 등

거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ 당사는 주택건설업을 영위하고 있는 중소기업으로 주택법에 의한 소규모 빌라(18세대)다음의 방식에 의해 건축사업을 시행하고자 함. 1. 사업방식(1) - 기존 주택소유자들(이하 ‘지주들’이라 함)은 보유하고 있는 부지(70평)를 제공하기로 하고 당사는 기타의 사업부지(200평)를 매수하며 공사비를 투자하여 주택을 신축한 후 지주들은 신축주택 1채씩을 가져가고 잔여주택은 당사가 분양하기로 계약을 체결하는 방식 - 건축허가는 지주들과 당사를 공동건축주로 하고 건축 후 지주들은 공유물 분할로 명의를 이전하고 남은 주택은 당사명의로 이전한 후 일반분양하여 수분양자에게 이전하며, 토지는 지주들에서 수분양자들에게로 직접이전 됨. 2. 사업방식(2) - 지주들이 보유하고 있는 부지(신축 후 소유지분 40평을 초과하는 30평)를 당사가 취득하고, 양도대금은 주택을 신축하여 제공하기로 하고(주택을 건설하여 대물변제방식) 소유권을 당사로 이전등기 하고, - 추가로 사업부지 중 지주들 중 일부소유자의 초과지분(15평)과 기타사업부지(200평)는 당사가 별도로 대금을 지급하고 취득한 후(소유권을 당사명의로 이전) 당사가 공사비를 투자하여 주택을 신축 후 지주들에게 1채씩 공유물 분할방식으로 가져가고 잔여주택은 당사가 분양하고 하는 계약을 체결하는 방식 - 이때 건축주는 지주들과 당사가 각각 도급업자와 계약을 체결 또는 위임방식으로 공동체결하고 당사는 지주들의 토지대금에 갈음하여 건축비를 대신 납부하는 방식임 [질의내용] 1. 사업방식(1)에 대한 질의 - 지주들과 당사가 협의서 작성시 양도소득세 과세대상 범위 ․ 지주들의 전체 토지와 주택이 과세대상인지, 감소되는 면적(30평)만 과세대상인지 - 분양 사업소득의 귀속 즉, 사업시행의 주체에 대해 ․ 지주들의 공동사업인지, 당사의 단독 사업인지, 지주들과 당사의 공동사업인지 - 현물출자 되는 토지에 대한 양도금액에 대해 ․ 양도당시(공동사업 약정시) 기준시가인지, 매매유사가액 또는 감정가액인지, 대물변제 되는 당사의 건축금액(도급금액)인지 2. 사업방식(2)에 대한 질의 - 토지의 양도시기에 대해 ․ 잔금일과 등기접수일 중 빠른날인지 아니면 현물출자 약정일인지 - 양도토지의 대한 양도금액에 대해 ․ 대물변제되는 당사의 도급금액으로 하되 건축금액이 미확정되거나 불분명할 경우 기준시가를 양도가액으로 하는지, 실거래가액으로 매매유사가액 또는 감정가액으로 하는지 - 이때 일부 지주(85평 소유주)의 경우 30평은 대물변제로 나머지 면적 15평은 일정금액(예: 평당 5백만원)으로 매수할 경우 ․ 평당 5백만원을 실가로 보고 양도금액으로 보아야 하는지, 지주들 소유 외 추가 매수한 토지(위의 200평)의 평당 매수금액을 양도금액을 보아야 하는지, 대물변제 토지(30평)는 기준시가 또는 추가되는 면적 15평은 실거래금액으로 하여 합한 금액을 양도금액으로 보아야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2006. 12. 30. 신설) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-271, 2007.01.19 【질의】 (내용) - 1992년 2월 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)을 취득하였음. - 2001년 9월경 연접한 주택소유자 2명 및 시공업자와 기존주택(단독주택 3개)을 헐고 새로운 다세대주택(8세대)를 건축하여 3세대는 기존주택의 소유자가 자가사용 주택으로 받고 나머지 5세대(주택)는 일반분양하여 시공업자의 건축비에 충당하기로 하였음. - 당초 단독주택(건물 96.47㎡, 토지 107.8㎡)이 다세대주택 302호(건물 108.66㎡, 토지 41.14㎡)으로 되었음. - 2001년 11월 건축허가 - 2002년 8월 사용승인 - 2006년 12월 다세대주택 302호를 양도함. (질의) - 위 다세대주택 302호를 2006년 12월에 양도한 경우 당해 주택의 토지 및 건물의 취득시기는 언제인지 여부 등 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환ㆍ등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 일반분양한 경우로서 자가사용하는 새로운 주택을 양도하고 당해 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀 -122, 2005.01.14 【질의】 ○ 20세대 미만의 재건축으로 도시 및 주거환경정비법의 적용대상이 아닌 다음의 경우 ○ 종전의 연립주택 소유자 12명(“갑”이라 함)이 모여서 12세대의 연립주택을 멸실하고 19세대의 공동주택(아파트)을 건축하여 12세대는 종전 소유자가 갖기로 하고 ○ 주택건설업자(“을”이라 함)는 건설용역을 제공한 대가로 “갑”으로부터 공사부담금 9억원을 받고 19세대 중 나머지 7세대를 “을” 책임하에 일반분양하여(분양수익은 “을”에게 귀속됨) 공사비에 충당하는 대물변제 조건임. ○“을”은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인이 아니고 일반건축업을 영위하는 법인이며 당초 건축허가시는 “갑”의 구성원인 종전 주택소유자 12명이었으나 2004.09.14 7세대의 부수토지를 “갑”에서 “을”명의로 대물변제를 원인으로 소유권이전함과 동시에 건축주를 변경하고 공사를 완료하여 건물사용승인을 받았으며 “갑”은 각 지분별 1세대씩 12세대와 “을”의 소유 7세대를 동시에 소유권보존등기를 하였음. ○ “갑”과 “을”은 당초부터 공동사업약정을 한 바 없으며 건축주가 13(“갑”＋“을”)으로 변경되는 과정에서도 “갑”과 “을”이 공동사업을 영위한다는 계약은 없었고 “을”은 7세대의 아파트와 부수토지를 공사비의 대가로 취득한 것임. - 준공을 1주일 앞두고 “갑”소유의 부수토지 중 7세대 지분의 부수토지를 “을”에게 대물변제를 원인으로 소유권이전등기하는 경우 “갑”의 소득세 또는 양도소득세 납세의무? - 종전 주택소유자인 “갑”이 재건축 후 본인지분에 대한 주택을 보존등기하는 경우 기존 주택의 공동사업출자일에 양도로 보아야 하는지 여부? - 상기 2.에서 양도로 보는 경우 종전 주택의 양도가액, 취득가액의 산정방법 및 신축주택의 취득시기는 언제로 보아야 하는지? 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전 주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 2. “생략” 3. 귀 문의와 관련된 기회신문(재재산 46014-119, 2002.06.07 및 서일 46011-11709, 2003.11.25)을 참고하기 바랍니다. ※ 유사사례 ■ 재재산 46014-119 (2002.06.07) 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. ■ 서일 46011-11709 (2003.11.25) 1. 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 아니하는 경우 "현물출자한 날"이 구체적으로 언제인지 여부는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임을 알려드림. 2. “생략” ○ 서면4팀 -1313, 2005.07.25 【질의】 (사실관계) - 1992.9. 서울시 ○○구 ○○동 소재하는 연립주택 취득 - 2003.6. 당해 연립주택의 다른 세대원들(총18가구)과 함께 재건축하기로 합의(세대수가 20세대 미만이라 정식의 조합승인 신청을 하지 않았음. 즉, 임의조합에 의한 재건축에 해당) - 조합원 분담금 55,000,000원 추가 부담 - 2004.4. 36가구의 아파트가 준공됨.(총 36가구의 아파트 중 기존 연립주택 보유자들에게 분양된 18세대를 제외한 나머지 18세대는 공사비를 대신하여 시행사가 일반인들에게 분양) - 2005.6. 당해 재건축된 조합원 자기 사용분 아파트를 양도함(주택 투기지역임) (문의사항) 1) 임의재건축에 의한 조합원 자기 사용분 아파트의 양도가액에 대응되는 취득원가는 어떻게 산정되어야 하는지. 2) 실제로 투입된 취득원가를 알 수 없는 경우 환산취득가액을 적용해야 하는지. 3) 환산취득가액을 적용함에 있어 당해 재건축 아파트의 취득시기를 언제로 보아야 하는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. “생략” 3. 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호의 지정지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 동법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 같은령 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하여 산정한 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1881, 2005.10.17 【질의】 (사실관계) 10명의 토지 소유자가 각각의 토지를 출자하여 공동으로 주택신축을 하고자 그 중 토지지분이 가장 많은 1명을 행정업무 수행 등의 업무편의를 도모하기 위하여 사업시행자로 정하였으며, 나머지 9명의 토지 소유자는 각자의 토지를 사업시행자에게 등기 이전하고 주 택 신축 후 각각 1세대씩을 공급 받기로 하며 잔여세대는 사업시행자의 소유로 하고자 함. (질의) 1. 토지소유자가 사업시행자에게 토지명의를 등기 이전시 토지의 양도로 보는 것인지 또는 토지의 신탁으로 보는 것인지. 2. 양도로 보는 경우 그 양도가액을 당해 토지의 취득가액으로 할 수 있는지. 3. 사업시행자의 수입금액 계산에 있어 토지소유자에게 제공한 9세대는 수입금액에서 제외되는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물 출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 공동사업자인 주택신축판매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 의 규정에 의하여 “공동사업에 현물 출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. 3. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가 사용하고 잔여주택은 일반 분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-796, 2008.03.25 【질의】 (내용) - 홍길동은 ○○광역시 ○○구 ○○동 지역에 소재하는 아파트단지내 상가건물을 소유하고 있었으나, 당해 아파트단지의 아파트가 노후하여 재건축공사를 시작하였음. - 재건축 시공사에서는 당해 상가의 매수가액을 4억1천만원 제시하였음. - 시공사에서는 본인을 조합원으로 등록시켜 주고 조합원 아파트 분양권(2억5천만원)과 나머지 현금 1억6천만원(이주보상비 1천만원 포함)을 받았음. * 조합원 분양권의 분양가액 2억5천만원, 일반 분양권의 분양가액 3억원 * 당해 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축조합에 해당되지 아니함(임의 재건축조합임). (질의) - 위와 같은 경우 당해 부동산의 양도가액은 조합원 분양권의 가액 2억5천만원과 현금청산금 1억5천만원 및 이주보상비 1천만원의 합계금액 4억1천만원이 되는지. - 또는 일반용 분양권의 가액 3억원과 현금청산금 1억5천만원의 합계금액 4억5천만원이 되는지 여부 【회신】 1. “생략” 2. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 에 해당하는 부동산을 양도하고 양도소득세의 과세대상에 해당하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 같은법 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것임. 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산정한 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1253, 2005.07.19 【질의】 (사실관계) 서울시 ○구 소재 주상복합 사업시행부지의 토지소유자에 대한 질의임. - 2개의 필지가 있는데 갑필지는 5인이 공유하고 있으며 을필지는 6인이 공유하고 있음. - 을토지 공유자 중 2인은 사업시행자에게 토지를 양도하고 갑토지 공유자중 나머지 3인과 을토지 공유자들은 사업시행자에게 토지를 지분참여계약으로 출자함. - 사업시행자는 법인이며 공동사업이 될 경우 당해 법인과 토지출자자들이 공동사업자가 될 것임. (질의사항) 1. 공동사업에 대한 현물출자에 해당하는지. 2. 현물출자에 해당한다면 양도시기는. 3. 현물출자에 해당한다면 서울시 ○구는 토지투기지역(2005.6.30. 지정)인데, 실거래가 과세대상인지. 기준시가 과세대상인지. 실가대상인 경우 실지거래가액은 어떻게 산정하여 신고하는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업, 부동산매매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호의 지정지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임.