다가구주택의 고가주택 판정

단독주택으로 보는 “다가구주택”의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 해당여부를 판정하는 것이며, 이 경우 “다가구주택”이란 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 “다가구주택”을 말하는 것임.

[회신] 「소득세법」제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것으로서 같은 법 시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 “다가구주택”의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 위 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 “다가구주택”이란 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 “다가구주택”을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계(취지) ① 법은 제정 취지에 비추어 타당하여야 하며 형평성에 있어서 공평하여야 마땅할 것으로 사료됩니다. ② 현행 소득세법은 1가구 1주택에 한하여 양도소득세를 부과하지 않되 6억 원 이상의 고가주택의 경우에는 1가구 1주택의 경우라도 고율의 양도소득세를 부과함으로써 고가주택에 대한 규제를 하고 있습니다. 그러나 다주택 보유자라 하더라도 임대주택의 요건을 갖추었을 경우에는 양도소득세를 감면 또는 면제하고 있습니다. ③ 다세대주택과 다가구주택의 경우 건축법상으로는 공동주택과 단독주택으로 분류되고 있으나 건축목적상이나 현실적으로 여러 세대가 각기 주거공간을 구획하여 거주하도록 설계 되었을 뿐 아니라 양자 간에 사용상 전혀 차이가 없는 사실상 공동주택이며 더욱이 양도소득세 부과에서 어마 어마한 차별을 받을 이유는 하등 없습니다. ④ 다가구주택의 경우 본인 거주주택부분과 임대주택부분이 한 주택에 포함되어 주택가격이 고가화 됨으로써 임대주택의 요건을 갖추었음에도 불구하고 6억 원 이상의 고가주택으로 분류되어 고율의 양도소득세를 부과한다면 당초의 법제정 취지에도 맞지 않을 뿐 아니라 부당하고 불공평한 처사라 아니할 수 없습니다. 다주택보유자나 다세대주택의보유자도 임대주택일 경우에는 보유주택 수에서 제외함으로써 본인 주택이 6억 원 이하가 되면 1가구 1주택으로 인정되어 양도소득세가 면제되고 있는데 비하여 다가구주택의 보유자는 본인 거주주택부분과 임대주택부분을 합한 주택가액이 6억 원이 초과되었다고 양도소득세가 부과되는 사태가 발생한다면 이는 천부당 만부당하게 불합리한 일이 아닐 수 없습니다. ⑤ 따라서 다가구주택의 고가주택 판정시 임대주택의 요건을 갖춘 부분을 제외하고 본인 거주부분의 주택가액이 6억 원이 초과하지 않을 경우에는 마땅히 1가구 1주택으로 간주하여 양도소득세를 면제하여야 정당한 것으로 사료됩니다. ○ 질의내용(요망사항) ① 위의 ⑤항과 같이 임대주택요건을 갖춘 다가구주택의 경우에는 임대주택부분을 제외한 주택가격으로 고가주택 여부를 판정하는 기준으로 유권해석을 명확히 내려 주시기 바랍니다. ② 만약에 법조문의 해석상 문제가 있다고 판정할 시에는 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ①항 3과 관련하여 대통령령이 정하는 고가주택의 기준에 다가구주택의 경우에는 임대주택의 요건을 갖춘 부분에 대한 주택가격을 제외하고 고가주택여부를 판정한다는 내용의 법령개정을 요청합니다. ③ 본인의 생각에는 법령의 개정이 없다 하더라도 본건은 취지상 명확한 사안으로서 귀부(청)의 명확한 유권해석으로도 충분히 혼란을 방지할 수 있으리라 믿으며 귀부(청)의 조속한 긍정적인 회신을 기다립니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가 액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 건축법 시행령 [별표 1] 【별표 1】 (2006. 10. 26. 개정 ; 영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률 시행령 부칙) 용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련) ─────────── 1. 단독주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다) (2006. 5. 8. 개정) 가. 단독주택 (2006. 5. 8. 개정) 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. (2000. 6. 27 개정) (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2000. 6. 27 개정) (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (2000. 6. 27 개정) (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 (2000. 6. 27 개정) 다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (2000. 6. 27 개정) (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다. (2000. 6. 27 개정) (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 (2000. 6. 27 개정) (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 (2000. 6. 27 개정) 라. 공관 나. 관련 예규 등 ○ 서일46011-11500, 2003.10.22 【회신】 고가주택의 일부를 임대하는 겅우에도 당해 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 고가주택이라 함은 과세기간 종료일 또는 양도일 현재 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말하는 것으로서 해당주택의 임대부분을 포함하여 판정하는 것임. ○ 서면4팀-2312, 2005.11.23 【회신】 귀 질의의 경우, 조세특례제한법 제99조 의 3 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택(다가구주택)의 고급주택 판정기준은 동법 시행령 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서 사용승인을 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것인 바, 구 소득세법 시행령(2002.10.1.자로 개정되기 전의 것) 제156조(고급주택의 범위)의 규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행규칙 제74조 에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고급주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우에는 고급 주택 규정 적용시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고급주택 여부를 판단하는 것임. ○ 서면4팀-3134, 2006.09.13 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 동 시행령 제155조 제15항에서 말하는 “다가구주택”이란 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 다가구주택을 말하는 것이며, 2. (이하 생략)