1990.8.30 개별공시지가 고시 전 취득한 토지의 기준시가 산정

1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 ‘토지.건물의 기준시가 산정’(소득세법 시행령 제164조 제4항)의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.

[회신] 자산의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 기준시가란 토지의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가를 말하는 것이며, 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1984.10월 토지 2필지를 취득하여 2006.12월에 양도함. - 2필지의 취득당시 기준시가 계산과 관련하여 개별공시지가 및 토지등급은 아래와 같습니다. | 구분 | 1990.1.1 기준 개별공시지가 | 1990.8.30 토지등급 (시가표준액) | 그 직전 토지등급 (시가표준액) | 취득당시(85.1.1) 토지등급(시가표준액) | | A토지 | 1,300,000원 | 223등급(236,000원) | 218등급(185,000원) | 170등급(17,800원) | | B토지 | 1,300,000원 | 202등급(85,000원) | 197등급(66,600원) | 170등급(17,800원) | ※ 2006년도 양도시 개별공시지가 : A토지 1,540,000원, B토지 1,400,000원 - 개별공시지가 및 토지등급을 살펴보면 A토지와 B토지가 인접하고 위치가 다르나 1990.1.1. 당시 개별공시지가는 같았고 토지등급은 A토지가 각지이므로 높이 책정되었을 가능성이 있고 취득시는 동일하였으므로 일반적인 토지의 단가를 볼 때 A,B토지는 서로 같거나 A가 좀 더 높다고 볼 것임. 그러므로 공시지가나 등급이 잘못 고시되었다고는 볼 수 없고 다만 토지등급은 A,B가 차이가 많은데 개별공시지가는 같다고 고시되었지만 이는 지방자치단체의 고유권한이라 하겠음. - A, B토지의 취득당시 기준시가 계산은 아래와 같음 | A토지 | 1,300,000 | × | 17,800 | ＝ | 109,928 | | (236,000＋185,000)÷2 | | B토지 | 1,300,000 | × | 17,800 | ＝ | 305,277 | | (85,000＋66,600)÷2 | ○ 질의내용 - 위 취득당시 기준시가 계산의 결과 A토지는 B토지의 3분의 1 정도 금액으로 계산이 되는바 산정 방법이 타당한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2.~7.생략 ② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설) ② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정) ④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 ⑤ 이하생략 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1800, 2005.09.30 【질의】 (사실관계) - 대구광역시 ○○군 소재 토지 약 300평을 1981.3.27. 취득하였으며, 동 토지는 1970년 대에 이미 도시계획법상 주거지역으로 도시계획이 되어있어 취득당시나 지금이나 주거지역이라는 것은 변함이 없음. - 최초 취득시 지목이 답이었으나 중간에 단층건물을 신축하여 지금은 대지이며, 지목의 변경과정에서 농지전용부담금 등 기타비용은 발생하지 않았음. - 동 토지에 대하여 1974.9.11. 이후 10년 만인 1984.7.1.에 토지등급이 112등급으로 조정되었으며 10년만의 조정에서 시세를 제대로 반영하여 대폭 인상할 리가 없음. - 현재 동 토지의 공시지가는 618,000원/㎡으로 취득당시의 토지등급가액 1,060원/㎡은 전혀 시가반영이 되어있지 않음. (질의사항) 위와 같이 취득당시의 토지등급가액이 제대로 반영되지 아니하여 지금 토지를 양도하고 기준시가로 계산하는 경우 양도소득세의 부담이 커서 불공평함. 【회신】 자산의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 기준시가란 토지의 경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가를 말하는 것이며, 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제4항 의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.