나대지에 건물을 신축하여 양도하는 경우 비사업용 토지 여부

2006년 1월 1일 이후에 조합원입주권을 취득함으로서 일시적으로 1주택과 1조합입주권을 소유하게 된 경우 입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용함

[회신] 1. 2006년 1월 1일 이후에 조합원입주권을 취득함으로서 일시적으로 1주택과 1조합입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨) 2 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임 ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 `주택재개발사업'이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 `주택재건축사업' 이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - ○○시 1주택 소유(현재 3년 보유 10개월 거주) - ○○시 뉴타운 재개발지역에 근린상가 소유(조합설립인가 준비단계) - 재개발지역에서 관리처분인가가 내려지면 상가를 조합원입주권으로 변경예정 - 재개발로 인한 주택이 완성되면 가족 전부 입주예정(2011년) [질의사항] - 관리처분인가가 내려지고 1년 이내에 기존주택을 매도하면 일시적 1세대2주택 여부 - 관리처분인가가 내려지고 1년 이후 기존주택을 매도하거나, 조합입주권이 완성되어 입주시점의 전후로 기존주택을 매도하는 경우 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 [비과세양도소득] ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정) 1. ∼ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정) 4. 삭제(2005.12.31) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 (그 조합원으로부터 취득한 것을 포 함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함 한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2005.12.31 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 [ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(2005.12.31 신설) ] ① 법 제89조 제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 1세대"라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다.(2005.12.31 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다.(2005.12.31 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용 한다.(2005.12.31 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용 한다.(2005.12.31 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 "주택재개발사업"이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 "주택재건축사업"이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것(2005.12.31 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(2005.12.31 신설) ○ 소득세법 부칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조【조합원입주권과주택을보유한자에대한1세대1주택양도소득세비과세의배제및양도소득세의세율에관한적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조제1항의 개정규정을 적용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -914, 2006.04.12 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 2006년 1월 1일 이후에 조합원입주권을 취득함으로서 일시적으로 1주택과 1조합입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것 임(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨) 2. 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것 임 ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 `주택재개발사업'이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 `주택재건축사업' 이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. ○ 서면4팀 -543, 2006.03.13. <질의내용> 1주택을 보유한 1세대가 재개발구역내의 상가를 제공하고 조합원입주권을 취득(2006.05월 관리처분계획인가가 날 예정임)한 경우 조합원입주권을 거주자의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수에 포함하는지 여부? <회신내용> 1세대 1주택 비과세 판정시 2006.01.01일 이후에 도시및주거환경정비법 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것은 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다]를 보유하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것 임. ○ 서면4팀 -1503, 2006.05.30. <질의내용> (사실관계) - A주택 · ○○시 ○○ ○○동 소재 아파트(2001.4.4 조합원입주권을 승계취득하였고 2002.12.30 사용승인 및 2003.2.28 등기됨) - B주택 · ○○시 ○구 ○○동 ×××번지,×××번지 ○○아파트를 2003.2.11 취득함 · 취득시에 재개발사업으로 인해 이주비가 지급되어 공실상태로, 철거반대 시위로 인해 건물은 폐가상태이었음 · 재개발사업시행인가일은 1996년 12월 13일 · 현재는 건물이 멸실되고, 주상복합아파트를 신축중에 있으나 아직까지 괸리처분인가가 나지 않은 상태임 · 2008년 3월말 완공예정임 (질문내용) B주택이 완공되기 전에 A주택을 매각(2008년 3월경)할 경우 양도소득세 과세되는지 여부 [ 회신 ] 1세대가 1주택(주택부수토지를 포함)과 2006.1.1.이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 현행법상으로는 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것입니다. ○ 서면4팀-587, 2006.03.15. <질의내용> 현재 2주택(서울소재 90년 매입 15년 거주 및 95년 매입 미거주)을 소유하고 있음. 1995년 매입한 주택이 재건축으로 멸실된 상태에서 90년 매입한 주택을 매도하는 경우 현행법령에서 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지 여부? <회신내용> 「소득세법」제89조 제2항의 규정에 의거 「소득세법 시행령 제154조 제1항 의 비과세요건을 충족한(주택부수토지를 포함한다)과 2006.01.01이후 최초로 도시및주거환경정비법에 의한 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(「동법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것과 그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 또는 2006.01.01 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.01.01 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득한 입주자로 선정된 지위(이하 "조합원입주권"이라 한다)를 보유하다 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 2주택을