「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니하는 것임.
전 문
[회신]
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 「소득세법」 제104조의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호에 의거 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이므로 소득세법 제104조 제1항 제2호의 7에 의한 중과세율을 적용하지 않는 것이며, 건축허가비 등의 필요경비 인정여부는 붙임 서면4팀-1693(2005.09.20)호 및 서면4팀-1033(2006.04.21)호를 참고하기 바람.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 수용 예정물건 : ○○도 ○○시 ○○동 ○○외 토지 - 수용 사유 : ○○시 도시계획시설용지 편입 - 2006년 10월 16일 ○○시 고시 제2006-52호로『○○도시계획시설(사회복지시설) 에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30호 및 제32조의 규정에 의하 여 도시계획시설 결정 및 지형도면 승인하고 같은 법 시행령 제25조 및 제27조 규 정에 의거 고시합니다.』라는 내용으로 고시됨. - 보상완료시점 : 2007년 3월 예정 - 취득일 : 2006년 2월 17일 - 동 토지위에 공동주택(빌라)을 신축하고자 건축허가를 출원하였으나 ○○시의 당해 사업을 이유로 불허가 처분을 받음. 【질의내용】 1. 소득세법시행령 제168조의14 제3항 제3호 의 규정을 적용받을 수 있는지 여부 및 적용되는 양도소득 세율은 ? 2. 개인사업자로서 공동주택(빌라) 신축을 위해서 매입하였으나 수용이 되는 것인데 건축허가 설계 및 측량 등에 소요된 비용도 필요경비로 인정되는 지 여부 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 (중간생략) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다 . ○ 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 (중간생략) ③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005. 12. 31. 신설) 4. 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지 (2006. 2. 9. 신설) 가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) (2006. 2. 9. 신설) 나. 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 (2006. 2. 9. 신설) 5. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 (2006. 2. 9. 호번개정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제96조 【공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률의 준용】 ① 제95조의 규정에 의한 수용 및 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다. (2002. 2. 4. 제정) ② 제1항의 규정에 의하여 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용함에 있어서 제91조 의 규정에 의한 실시계획의 고시가 있은 때에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조 제1항 및 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다. 다만, 재결신청은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제23조 제1항 및 제28조 제1항의 규정에 불구하고 실시계획에서 정한 도시계획시설사업의 시행기간 이내에 하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제91조 【실시계획의 고시】 건설교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제88조의 규정에 의하여 실시계획을 작성하거나 인가한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 내용을 고시 하여야 한다 . (2002. 2. 4. 제정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제100조 【실시계획의 고시】 ① 법 제91조의 규정에 의한 실시계획의 고시는 건설교통부장관이 하는 경우에는 관보에, 시ㆍ도지사가 하는 경우에는 당해 시ㆍ도의 공보에 다음 각호의 사항을 게재하는 방법에 의한다. (2002. 12. 26. 제정) 1. 사업시행지의 위치 (2002. 12. 26. 제정) 2. 사업의 종류 및 명칭 (2002. 12. 26. 제정) 3. 면적 또는 규모 (2002. 12. 26. 제정) 4. 시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 및 주소) (2002. 12. 26. 제정) 5. 사업의 착수예정일 및 준공예정일 (2002. 12. 26. 제정) 6. 수용 또는 사용할 토지 또는 건물의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적, 소유권과 소유권외의 권리의 명세 및 그 소유자ㆍ권리자의 성명ㆍ주소 (2002. 12. 26. 제정) 7. 법 제99조의 규정에 의한 공공시설 등의 귀속 및 양도에 관한 사항 (2002. 12. 26. 제정) ② 건설교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항의 규정에 의하여 실시계획을 고시한 때에는 그 내용을 관계 행정기관의 장에게 통보하여야 한다. (2002. 12. 26. 제정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어 서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1784, 2006.06.16 【질의】 - 교육인적자원부와 ○○ 시가 추진하고 있는 ○○ 지역 국립대학설립사업과 관련하여 공익사업에 편입되는 토지의 손실보상에 대한 양도소득세의 적용에 대하여 아래와 같이 질의함. 1. 소득세법시행령 제168조 의 14에서 비사업용 토지로 보지 않는 경우로 공익사업의 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지로 규정하고 있는 바 2006.12.31. 이전에 사업인정을 받았다면 2007년 이후에도 사업구역 내 토지에 대하여 계속해서 비사업용토지로 보지 않는 것인지 여부 및 중과세율 미적용여부등에 대하여 질의함. 2. 공익사업으로 협의매수 또는 수용되는 토지로서 2006.12.31.까지 사업시행자와 계약체결 및 소유권이전 등기를 완료하고 손실보상금은 2007.1월이후에 지급하는 경우 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 대금을 청산한 날이 아니라 동조 제1항 제2호의 등기접수일 기준으로 양도소득세 과세표준 신고를 할 수 있는지 여부 【회신】 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 「소득세법」 제104조 의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제3항 제3호에 의거 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이므로 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 7에 의한 중과세율을 적용하지 않음. 2. 자산의 양도시기는 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이며 매매대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀-930, 2006.04.12 【질의】 1. 양도부동산의 잔금청산일이 불분명한 경우 양도시기 2. 양도일 현재 사업인정일이 고시된 농지로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 2006.12.31. 이전에 수용된 경우 소득세법 제104조 의 3의 규정에 의한 비사업용 토지로 보는지 여부 【회신】 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지인 경우에는 소득세법 시행령 제168조 의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 같은법 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1693, 2005.09.20 【질의】 ○○시 나대지를 건축허가를 득하고 착공계를 내고 총 건축설계비 6천만원 중 2천만원을 허가 득함과 동시에 지급하고 준공시 4천만원을 지급하기로 계약서를 작성했을 때, 위 토지를 매각하였을 때 기 지급한 설계비용 2천만원과 ○○시에 지급한 제반수수료(인지대 및 채권)를 비용처리할 수 있는지. 【회신】 1. 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것임. 따라서 건물 신축 목적으로 설계비용을 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없음. 2. 소득세법 시행령 제94조 제1호 의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 양도비로서 필요경비에 산입하는 것이나, 금융기관 등 이외의 자에게 양도함으로써 발생하는 매각차손은 필요경비로 공제받을 수 없음. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-2432, 1995.9.16. ; 재일01254-897, 1991.4.8. ; 재일46014-188, 1995.1.25.)을 참고하기 바람. (참고 : 재일01254-897, 1991.4.8.) 양도소득세를 실지거래가액에 의해 산정시의 양도자산의 필요경비는 소득세법상 열거된 항목에 한하는 것임. ○ 서면4팀-1033, 2006.04.21 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. |