부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 이전등기

양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 가액의 구분이 불분명한 때에는 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의하여 안분계산하는 것임

[회신] 1.양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의하여 안분계산하는 것이며,이 경우 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임. 2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다. 3. 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목이 정하는 건물의 기준시가를 산정함에 있어서 용도지수 적용시의 용도구분은 양도 및 취득당시의 「건축법 시행령」 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따르는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【내용】 ․ □□시 소재 주상복합건물을 1999년 취득함 ․ 2005년주택부분(주택부수토지포함)에 대하여 개별주택가격이 최초고시되었으며 2006년도 2차고시됨. ․ 현재 이지역은 주택 및 토지등 투기지역으로 지정되어 실지거래가액으로 신고할 경우 취득가액을 확인할수 없어 환산가액으로 계산하려함. 【질의】 1.질의실거래가액을 주택 및 상가부분으로 구분시 기준이 되는 주택부분 및 상가부분의 기준시가의 계산방법은 2.취득당시의 주택 및 상가부분의 기준시가의 산정방법은 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액( 제96조 제3항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액( 제97조 제7항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가 에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령 이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ① ～③ 생략. ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ⑤ 삭 제 (2000. 12. 29) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항 , 제97조 제1항 제1호 가목 단서 , 제100조 및 제114조 제5항 의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다) 에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서 의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정 】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정) ○ 소득세법제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) ○ 소득세법시행령제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -2377,2005.11.30. 【질의】 2005.7.13. 소득세법 개정으로 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따라 개별주택가격이 고시되어 있는 경우로서 겸용주택을 양도하는 경우 주택 및 주택외 양도가액 및 양도 면적계산 방법은. 【회신】 「소득세법」 제89조 제3호 및 「동법 시행령」 제154조의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임. 다만 주택을 증축하여 양도하는 경우로서 당해 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과되지 아니한 경우에는 그 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임. 2. 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것임 ○ 서면4팀 -2570, 2005.12.21 【질의】 동일지번 내에 사무실용도인 A동(면적 280.8㎡)과 B동(면적 280.8㎡)의 건물을 취득하여 보유하다가 지번(토지)을 분할하여 각각 양도하였을 경우, 취득시의 건물기준시가 계산에 있어서 용도지수 적용을 업무시설로 하여야 하는지 또는 제2종 근린생활시설로 하여야 하는지. 【회신】 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목이 정하는 건물의 기준시가를 산정함에 있어서 용도지수 적용시의 용도구분은 양도 및 취득당시의 「건축법 시행령」 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따르는 것임. ○ 서면4팀-1211, 2006.05.02 【질의】 (질의1) 과세대상 주택(토지와 건물의 보유기간 모두 10년 이상임)을 양도하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 바 토지에 대하여는 양도차익이 계산되나 건물의 경우에는 양도차손이 계산되는 경우 장기보유특별공제는 토지와 건물 각각의 자산별로 계산하는 것인지. (질의2) 취득시 고시된 기준시가가 없는 개별주택의 취득가액 환산방법을 질의함. 【회신】 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것이며, 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임.