일시적 1세대 2주택의 비과세 특례 적용여부

재건축아파트를 포함하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전을 주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 거주 및 보유 요건을 갖춘 경우 비과세가 되는 것임.

[회신] 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것입니다(고가주택은 제외). 1. 질의내용 요약 [사실관계] - A 아파트(대구 성당동 소재) ․ 2001.5 취득 후 보유 중 재개발 사업시행(사업시행인가일: 2004.11) ․ 2005.8 관리처분계획인가일 ․ 2008.6.13 사용승인예정일 - B 아파트 : 2005.6 취득하여 2008.4.15 매도(잔금 수령일) - C 아파트 : 2008.3.25 매매계약 후 2008.4.15 취득(잔금 지급일) [질의사항] - 위 상황에서 A 아파트 사용인일 전에 입주권상태에서 양도시 비과세가 가능한지 아니면, A 아파트의 완성일 이후에 양도하여야 비과세가 가능한지 여부 - C 아파트 매수 후 1년 내에 A 아파트를 처분하여야 비과세가 되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154 조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)(이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.05.31 소득세법 시행령 제령령18850호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2245, 2007.08.03 【질의】 (사실관계) ① A주택 취득 및 변동내역 - 1993.12.14. 광명시 ○○동 소재 ○○연립 취득(직장관계로 미거주) - 2002.11.18. 조합설립인가로 재건축 추진 - 2003.6.26. 사업승인 - 2003.12.27. 관리처분 총회로 재건축을 진행 - 2007.11.30. 임시사용승인일(2007.12.31. 입주예정) ② B주택 취득 및 변동내역 - 2000.9.4. 수원시 △△동 소재 아파트 분양권을 구입 - 2002.12.1. 잔금납부 - 2005.5.13. 양도함 ③ C주택 취득 및 변동내역 - 2005.3.24. 대한주택공사의 화성 □□ 택지개발지구 아파트 분양받음 - 2007.11.10. 입주예정 (질의사항) - A주택을 양도하는 경우 일시적 1세대2주택 비과세 여부 【회신】 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임(고가주택은 제외). 2. 귀 질의사항과 관련되는 유사사례(서면4팀-1955, 2005.10.24.)를 참고하기 바람. ○ 서면4팀-374, 2008.02.13 【질의】 (사실관계) - A주택(3년 이상 보유 및 2년 이상 거주) 보유하던 본인은 2007년 6월에 B주택을 취득하고, 2007년 8월에 C주택을 취득하여 3주택을 소유하게 되었음. - 그 후 2007년 12월 C주택을 양도(양도소득세 신고납부)하여 현재 2주택을 소유하고 있음. (질의내용) 위와 같은 상황에서 B주택을 취득한 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임. 다만, 양도하는 주택이 「같은 령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「같은 령」제160조 제1항의 규정에 따라 양도차익 및 장기보유 특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됨. ○ 서면4팀-3404, 2007.11.26. 【질의】 (사실관계) - A, B 쌍방이 각각 일시적 1세대 2주택자인 경우 먼저 취득한 주택(종전주택)을 같은 날에 상호 교환매매 하고자 함. - 위 주택은 모두 고가주택에 해당하지 않음. (질의내용) 위와 같이 일시적 2주택자를 보유하고 있는 쌍방이 종전주택을 상호 교환매매하면서, 교환등기시에 같은 날에 처리할 때, 등기소에서 접수시간 및 전산입력시간의 차이가 약간 발생하는데, 이 경우 접수시간을 구분하는 것인지 아니면 전산입력순서(접수순서)에 관계없이 쌍방 모두 비과세가 해당되는 것인지(그 양도ㆍ취득시기의 판정 및 비과세 특례적용 여부). 【회신】 자산의 양도ㆍ취득시기의 판정은 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조의 규정에 의하여 판단하며, 같은 날에 1주택을 취득ㆍ양도하는 경우에는 1주택을 먼저 양도한 후 1주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례) 제1항의 규정을 적용하는 것임.