코스닥상장법인 주식 양도시 양도소득세 과세대상 대주주 해당여부

2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분인가 되어 재건축주택 완성일 이후에 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 없는 것임

[회신] 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대 1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A아파트 2002년 취득, B아파트 1999년 취득 - A아파트는 2005년 2월 관리처분계획인가, 2008.2.28.사용승인됨 - 2008.2.28. B아파트 양도(등기접수) ○ 질의내용 - 재건축 아파트가 완공된 날에 다른 1주택(3년이상 보유)을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능한지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-355, 2008.02.22 【질의】 (사실관계) o 용인시 죽전동 소재 신축 45평 아파트 취득내역 - 2002.9.27. 아파트 분양권 구입 - 2002.12.31. 입주함. o 서울 강남구 도곡동 소재 재건축 아파트 내역 - 1995.9.27. 32평형 아파트 취득 - 2003.6.30. 재건축아파트 사업계획 승인 - 2004.6.12. 관리처분계획 승인 - 2007.3.30. 48평형 재건축아파트 입주함 o 용인시 죽전동 소재 아파트를 매매예정 (질의사항) - 2주택 중 1주택이 재건축 완성이후 먼저 양도하는 1주택의 비과세 여부 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대 1주택으로서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-721, 2008.03.19 【질의】 ○ 사실관계 - 1985년 매입한 서울의 갑 주택과 96년 매입한 현재 거주하는 을 주택을 보유함. - 갑주택이 2005.5.6. 재건축 관리처분이 승인되어 현재 재건축 중이며 2008.9월 입주 예정임. - 위의 을 아파트를 양도하고 갑 재건축 주택으로 이사하려고 함. ○ 질의내용 - 을 주택을 언제까지 양도하여야 비과세되는지 및 신축중에 있는 아파트를 본인의 사정으로 입주가 지연되는 경우 입주지연에 따른 유예기간이 허용되는지. 【회신】 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.