2006.12.31 이전 양도 자산에 대한 양도가액의 기준시가 적용 여부

2006.12.31 이전에 양도한 토지(건물)의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것임.

[회신] 1. 2006.12.31 이전에 양도한 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 소득세법 제96조 제2항 각호(취득후 1년이내 부동산, 투기지역 지정지역 내 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것입니다. 2. 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제5항(1999.12.28 개정)의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 개인기업이 2006년 1월에 조세특례제한법 제32조 에 의한 세감면 사업양수도에 의한 법인전환을 함. - 개인기업 소유 토지․건물 등(2003년 11월 취득) 양도소득세 과세대상 자산에 대하여 양도소득세 이월과세 신청을 하여야 하나 양도차익이 없는 관계로 하지 아니하였고, 2007년 5월 31일까지 양도소득세 확정신고를 하지 아니함. - 2008년 3월 처분청에서 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하고자 한다는 과세예고 통지함. [질의내용] - 대법원판례(2001두5126, 2003.5.30 등 다수) 및 재경부판례(국심2006중3534, 2007.3.23 등 다수)에 의하면 “과잉금지 원칙상 기준시가에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다”고 함. 위 경우 실지거래가액에 의한 양도차익이 없는데도 기준시가에 의한 양도가액이 적용되는지 여부? - 양도당시 부동산에 대한 별도의 매매계약서를 작성하지 아니한 경우 사업양수도계약서와 부동산 계정과목으로 설정된 대차대조표로서 부동산매매계약서를 갈음할 수 있는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하 생략 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】의 구법:2005.12.31 법률 제7837호, 개정 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】의 구법:2000.12.29 법률 제6292호, 개정 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) ② 이하 생략 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】의 구법:2005.12.31 법률 제7837호, 개정 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ⑥ 이하 생략 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2552, 2007.09.13 2006.12.31. 이전에 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 소득세법 제96조 제2항 각호(취득후 1년 이내 부동산, 투기지역 지정지역내 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. ○ 서면4팀-981, 2005.06.17 【질의】 (현황) ○○구 ○○○동 에 위치한 지상 4층 건물(근린생활시설)에 의원을 하다가 재개발회사에 토지를 양도하고 건물은 잔금청산 전에 멸실신고만 하고 잔금청산 후 멸실은 매수인이 하는 것을 전제조건으로 토지만을 양도하기로 하고 건물의 양도가액은 없는 것으로 계약하였음. (질문) 위의 경우 토지는 기준시가로 하고 건물은 실지거래가액으로 신고시와 토지와 건물을 기준시가로 신고시 과세방법은. 【회신】 1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 부동산에 대한 소유권이전이 증여 또는 유상양도인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 구체적인 사실관계를 종합하여 실질내용에 따라 판단하는 것임. 2. 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지등 부동산의 양도소득세 계산방법은 소득세법 제96조 제1항 각호에 의한 실거래가액 계산 대상에 해당하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하는 것임. ○ 재일46014-973, 1999.05.21 1. 제조업 등을 영위하던 거주자가 “사업용고정자산”을 현물출자하여 제조업 등을 영위하는 법인으로 전환하는 경우로서 조세특례제한법 제32조 각항 및 같은법시행령 제29조 각항의 규정에 해당하는 경우 “사업용고정자산”에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있는 것이며, 2. 상기 규정에 해당하여 양도소득세 이월과세를 적용받고자 하는 자는 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 기한내에 이월과세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임. ○ 서면4팀-2415, 2007.08.09 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 서면4팀-1271, 2005.07.21 취득 후 1년 이내에 양도한 토지에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것인바, 개인이 당해 토지를 법인에 현물출자하여 그 대가로 주식을 취득하는 경우에 있어서 양도가액은 현물출자의 대가로 교부받은 주식의 가액이 되는 것임.