사업시행인가 당시 2주택을 소유한 경우 대체주택 비과세 여부

주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것임.

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 (‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ 부천시 ○○동 소재 A주택 취득내역 - 2003.01.10. 조합원설립인가 - 2004.03.25. 부담부증여로 취득 - 2005.05.17. 사업시행인가 - 2005.12.26. 관리처분계획인가 - 2008. 7월 입주예정일 ○ 인천시 ○○구 소재 24평 B아파트 취득 - 2005.03.01. 취득 - 2008.04.17. 양도 ○ B아파트 양도 후 대체주택으로 C주택을 취득예정 [질의사항] - 사업시행인가 당시 2주택을 소유한 경우 대체주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ① 법 제89조 제2항 본문에서 “대통령령이 정하는 1세대”라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ 생략 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005.12.31. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-3664, 2006.11.06. 【질의】 ｏ 사실관계 (주택 보유현황) - A주택 : ○○시 ○○동 소재 ㆍ 1994년 취득(1994년 12월∼2002년 12월, 2005년 12월∼현재까지 거주) ㆍ 2005.5.16. 재건축 사업시행인가 ㆍ 2006.9.22. 관리처분계획 인가신청 - B주택 : □□시 □□구 소재 ㆍ 2002년 10월 취득(2002년 12월∼2005년 2월 거주) ㆍ 2006년 12월 양도(예정) ｏ 질의내용 2006년 12월 B주택을 양도하고 A주택만 보유한 상태라고 보고 질의함. 1) 관리처분전에 새주택을 구입하고 1년안에 A주택 양도시 2) 관리처분후에 새주택을 구입하고 1년안에 A주택 양도시 3) 관리처분전에 새주택을 구입하고 관리처분 전에 A주택 양도시 4) A주택만 보유하다가 관리처분 전에 양도시 5) A주택만 보유하다가 관리처분 후에 양도시 6) 관리처분 전에 새주택(C)을 구입하여 거주하다 A주택 완공시 입주하고 새주택(C)을 1년 안에 양도시 7) 관리처분 후에 새주택(C)을 구입하여 거주하다 A주택 완공시 입주하고 새주택(C)을 1년 안에 양도시 【회신】 1. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 (2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것이며, 귀 질의와 같이 사업시행인가일 현재 다른주택을 보유하여 「동법령」 제154조 제1항에 해당하지 아니하므로 비과세특례를 적용받을 수 없는 것임. 2. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 (‘대체주택’이라 함) 경우로서 「소득세법시행령」 제156조 의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것임. ○ 서면4팀-2508, 2006.07.27. 【질의】 (내용) - A.B. 주택을 소유하다 A주택이 2003.6월에 재건축사업승인후 이주비를 받고 B주택에 거주이전하여 3개월정도 거주하다가 B주택을 매도하였으며 C주택을 구입하여 거주이전 하였음.(A : 1989년 취득, B : 1999년 취득) (질의) - 위의 경우 A주택의 재건축이 완료되어 전세대원이 재건축주택으로 거주이전을 하고 현재 거주하고 있는 C주택을 양도하는 경우 재건축기간중에 취득한 대체주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는지 여부에 대하여 질의함. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한(‘대체주택’이라함) 경우로서 「소득세법시행령」 제156조 의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것이나, 주택재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 「동법령」 제156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것임.