환산취득가액의 양도가액 초과 가능여부 등

환산 취득가액이 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 당해 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도차익에서 공제할 수 있음

[회신] 1.「소득세법」제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여「같은법 시행령」제166조 제6항 및「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 2. “환산취득가액의 양도가액 초과가능 여부”에 대해서는 아래의 기질의회신문(재정경제부 재산세제과-1164, 2007.09.28)을 참고하시기 바랍니다. 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조에 따라 계산하는 것으로서 동조 제3항 제2호에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 본인은 20여년간 계속해오던 사업을 접고 공장건물과 토지를 일괄양도하고 양도소득세를 신고함에 있어 다음의 의문이 있어 질의함 - 1987년도에 대지 300평과 건물 300평을 경락으로 취득 후 1992년 건물 100평을 증축(경락 취득가액은 확인이 되나 증축건물의 취득가액은 장부상 누락으로 미확인) - 위 경우 경락받은 자산과 증축한 건물의 양도가액을 안분계산한 후 경락받은 자산은 실지 취득가액을 적용하고 증축건물은 소득세법시행령 제176조의2 제2항 에 의거 환산취득가액을 적용하여 계산한바, 경락받은 자산은 양도차익이 증축건물은 양도차손이 발생하였음. - 위 경우 증축건물의 양도차손을 전체 양도차익에서 차감할 수 있는지 여부 (1) 환산취득가액이 양도가액을 초과하더라도 이는 “0원”으로 보아야 한다. (2) 증축건물에서 발생한 양도차손을 경락받은 자산의 양도차익에서 차감한다(재재산-1164, 2007.9.28 참조) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 ○ 소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 [ 추계결정 및 경정 ] ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토 지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-50, 2008.01.08 【질의】 ○ 본인은 약 12년 전에 강남구 소재 단독주택을 매입하여 거주하다가 현재는 아들집에 이사하여 거주하고 있는바, 상기 단독주택을 매도하기 위해 관련서류를 찾아보니 등기권리증만 있고 매매계약서는 없어 졌음. - 위와 같은 경우 공식적으로 취득당시 실지 매매가격을 확인할 수 없는데, 취득가액을 어떻게 산정하는 것인지(관련법령을 명시하여 알려주기 바람). 【회신】 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 「동법 시행령」 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것임. ○ 재재산-1164, 2007.09.28 【질의】 1. 환산 취득가액이 양도가액을 초과함에 따라 발생하는 양도차손을 인정할 수 있는지. 2. 그 양도차손을 다른 자산의 양도차익에서 공제할 수 있는지. □ 토지 또는 건물의 양도소득금액 계산시 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액*에 의하여 취득가액을 계산 취득당시 기준시가 * 양도당시 실지거래가액 × ─────────── (매매사례가액, 감정가액) 양도당시 기준시가 ｏ 이 경우 환산 취득가액이 양도가액(필요경비 포함)을 초과할 수 있는지 여부 ⇒ 즉, 양도차손(예: 건물)이 인정되고, 이를 다른 자산(예: 토지)의 양도차익에서 차감 가능한지 여부 【회신】 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 에 따라 계산하는 것으로서 동조 제3항 제2호에 따라 계산한 필요경비가 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 동법 제102조에 따라 공제하는 것임. ○ 서면5팀-2666, 2007.10.04 【질의】 - “취득가액을 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정하는 경우 당해 취득가액은 양도가액을 초과할 수 없는 것”이라는 기존 예규(서면5팀-1130, 2007.4.6.외 다수)에 대하여 다음의 양설과 같이 의문이 질의함. 〈갑설〉 추계결정, 경정시 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 (공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 없는 것으로 본다)의 규정을 준용하기 때문에 환산취득가액 적용시 양도가액을 초과할 수 없음. 〈을설〉 소득세법 시행령 제176조 의 2는 양도가액을 초과하는 환산취득가액 등의 처리방법에 대한 법규정을 명문화하고 있지 아니함. 【회신】 귀 질의는 기 질의 회신문 재정경제부 재재산-1164, 2007.9.28.를 참고하기 바람. ○ 서면5팀-2566, 2007.09.13 【질의】 (사실관계) 취득시기가 다른 여러 필지를 일괄양도하는 경우 양도가액의 안분계산시 소득세법 제99조 의 규정에는 취득 또는 양도당시 기준시가 등을 감안하여 라고 규정되어 있고 부가가치세법 시행령 제48조 의 2의 규정에는 공급계약일 현재의 기준시가로 규정되어 있는데 어느 것을 적용해야 하는 것인지. (질의내용) - 여러 필지토지를 일괄양도시 양도가액 구분이 불분명한 경우 안분계산 방법 【회신】 「소득세법」 제100조 의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액이 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임. ○ 서면4팀-671, 2008.03.14 【질의】 ○ 사실관계 - 거주자 갑은 법원의 경매를 통해 토지, 건물, 기계장치를 일괄하여 616,000천원에 경락받음. - 경락당시 각 자산별 감정가액이 존재함. - 위 자산을 일괄 양도하고자 함. ○ 질의내용 - 양도차익 산정시 각 자산별 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는 것인지 여부 【회신】 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 「같은법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것임.