산지관리법에 의하여 공익용산지로 지정된 임야의 비사업용 토지 여부

토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날이며, 양도소득과세표준예정 신고는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 『토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기 판정 및 양도소득과세표준예정신고』와 관련하여는 기존 질의회신문(서면5팀-273, 2006.09.28 및 서면4팀-1896, 2006.06.21)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 토지거래 허가지역에 거주하지 아니하는 토지소유권자로서 토지거래허가지역의 소유임야를 매각하는 매매계약을 체결하고 잔금을 수령할 시기가 되었으나, 거래허가를 득할 수 없어 소유권 이전을 못하고 있음. - 이에 따라 본인의 토지매각대금을 전액 수령하고 부동산신탁사에 처분, 관리신탁을 위탁하여 토지거래허가가 처리된 후에 부동산신탁사가 매수자에게 소유권을 이전하여 주는 절차를 밟고 있음. ○ 질의내용 - 상기 내용과 같은 경우 당해 토지의 양도시기가 언제인지에 대한 질의임. - 질의자 의견 (갑 설) 거래의 계약서상 잔금의 지급시점에 관계없이 부동산신탁사가 토지거래허가가 완료된 후 매수자에게 공부상(등기부등본) 소유권이전이 된 시점. (을 설) 부동산신탁사에 의한 공부상(등기부등본) 소유권이전이 된 시점과는 관계없이 거래계약서상 잔금지급 완료시점. * 잔금지급 완료는 객관적으로 입증되는 금융기관 등에 의한 입증(금융 온라인, 통장기재 등)이 되어야 함. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. (이하생략) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 (1999. 12. 28. 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다 . (2002. 12. 18. 단서개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-273, 2006.09.28 【질의】 (내용요약) - ○○시 소재 임야를 소유한 각 2명은 각각 도시개발사업 시행자에게 2006.12월 전에 토지를 매도하면서 잔금을 수령하여 토지매매를 완결할 예정 - 따라서 대상 임야는 2006년 12월말일 이전에 양수자 부동산 신탁회사에 관리처분 신탁등기를 하려고 하지만, 토지거래허가구역에 위치하고 있어 허가가 늦어져 소유권이전 등기가 2008년까지 명의이전이 지연될 가능성이 있음. (질의) - 2007.1.1.이후 허가 취득으로 소유권 이전이 지연되면 부재지주로 양도소득세의 불이익이 발생하는데 이러한 경우 양도시기는 언제로 보는지. 【회신】 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것이며, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세과세표준예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임. ○ 서면4팀-2411, 2006.07.21 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역내에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-1896, 2006.06.21 【질의】 (사실관계) - 당사는 현재 토지투기지역에서 공동주택사업을 추진 중에 있으며, 토지거래 허가를 받지 못한 상황임. - 지주들과 약정된 잔금기일 때문에 잔금을 지급하면서 신탁회사로 신탁에 의한 소유권이전을 하고 있음. - 향후 토지거래허가를 득하게 되면 신탁을 해지하고 폐사가 소유권을 취득할 예정임. (질의내용) 1. 양도시기를 잔금청산일로 보는지 또는 토지거래허가일로 보는지. 2. 잔금을 받은 지주들이 양도소득세 신고ㆍ납부하여야 할 시점은 언제인지. 3. 양도소득세 신고ㆍ납부시점을 토지거래허가 후로 볼 경우 잔금청산일 기준으로 미리 신고ㆍ납부할 수 있는지 여부 【회신】 1. 토지거래계약 허가구역 내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기 및 취득시기가 되는 것임. 2. 상기 1을 적용함에 있어 거주자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정 신고는 소득세법 제105조 제1항 제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것이며, 허가를 받기전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임.