감면대상 신축주택의 5년간 소득금액 및 고시전 취득한 주택의 기준시가

“당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것임.

[회신] 1. 조세특례제한법 제99조 제1항 및 동법 시행령 제99조 제1항의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어 “당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액” 이라 함은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것이며, 당해 산식에서 “취득당시” 또는 “취득일”이란 자기가 건설한 신축주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)에 있어서는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것입니다. 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 재개발이전 주택 취득일 : 1985.1.1.(재개발아파트 원조합원) - 재개발아파트 임시사용승인일 : 1998.10.22. - 재개발아파트 사용승인일 : 1999.5.27. - 소유권보존 등기접수일 : 1999.12.30. - 조세특례제한법 제99조 에 의해 “5년간 발생한 양도소득금액”을 계산하는 방법에 대해 질의함. ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ○ 질의내용 - 위 산식에서 “취득당시의 기준시가”산정시 취득시기가 당초 주택의 취득시점인지 아니면 재개발아파트 임시사용승인일 또는 사용승인일이 적용되는지 여부와 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가 산정 방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) ② 이하생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2144, 2005.11.11 【질의】 (내용) - 재건축아파트 구 주택의 취득시기 : 1985.1.1.이전 - 재건축 아파트 신주택 사용승인일 : 1998.11.30. - 재건축 아파트 양도일 : 2004.5. ( 조세특례제한법 제99조 제1항 의 감면요건 충족함) (질의) - 조세특례제한법 제99조 제1항 의 취득한 날부터 5년간 발생한 소득금액의 계산과 관련 같은법 시행령 제40조 제1항의 계산식 중 분모 분자의 취득당시의 기준시가의 계산에 관하여 “취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가”의 계산방법에 대하여 질의 함. 【회신】 조세특례제한법 제99조 제1항 및 동법 시행령 제99조 제1항의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어 “당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액” 이라 함은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것이며, 당해 산식에서 “취득당시” 또는 “취득일”이란 자기가 건설한 신축주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)에 있어서는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하는 것임 . ○ 서면4팀-1211, 2006.05.02 【회신】 1. 생략 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임 .