주택가격의 최초 공시전 취득 복합건물의 주택부분에 대한 취득당시 기준시가 산정

개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 최초 공시 주택가격을 취득당시 및 최초공시 토지・건물의 기준시가로 안분하는 것이며, 주택외 부분의 토지・건물의 취득당시의 기준시가는 개별공시지가 및 평가한 금액으로 적용하는 것임.

[회신] 주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지·건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 상가와 주택이 있는 근린생활건물로서 취득가액은 확인할 수 없음 - 주택의 최초고시일인 2005년 4월에 주택의 면적(40%) - 양도일 현재 주택의 면적(50%) - 1세대2주택에 해당됨 [질의사항] - 주택가격의 최초 공시전에 취득한 복합건물의 주택부분에 대한 취득당시 기준시가 산정방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ] ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.(2006.12.30 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물(2000.12.29 개정) 가. 토지(2005.07.13 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물(2005.07.13 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택(2005.12.31 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제164조 [ 토지·건물의 기준시가 산정 ] ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.(2000.12.29 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.(2005.08.05 신설) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 건설교통부장관이 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 주택에 대하여 × ─────────────────── 최초로 공시한 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 주택가격 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -149, 2007.01.11. [ 질의 ] (사실관계) - 투기지역내 토지를 96년 취득하여 2004년 신축함. - 공부상 주택과 근린생활시설로 등재되어 2005년 주택공시가격은 3.8억원으로 주택비율79%로 고시되었으며 2006년 주택공시가격은 5.2억 원으로 주택비율 100%로 고시됨. - 2006년 양도함에 취득가액이 불분명하여 환산가액을 적용하고자 하나 2005년 최초고시 주택고기가액과 2006년 양도시 주택공시가격을 적용할 때 주택비율분에 대한 주택공시가격을 어떻게 반영해야 하는지에 대하여 아래와 같은 의견으로 질의합니다. (갑설) 2005년 최초공시가격을 무시하고 2006년 양도일 현재의 공시가격으로 전체를 환산함. (을설) 2005년 주택공시가격을 최초고시로 하고 2006년 주택공시가격 5.2억 원중 2005년 주택공시시 주택비율 79%만큼인 4.1억 원은 2차 주택공시가격으로 하고 추가로 증가된 주택비율 21%만큼인 1.1억 원은 2006년 최초공시된 것으로 간주하여 계산한다. (질문내용) 주택과 근린생활시설로 복합된 개별주택의 주택부분에 대한 최초공시 후 다음연도에 주택비율을 추가하여 공시한 경우 개별주택의 최초공시전에 취득한 개별주택의 기준시가를 산정함에 있어 소득세법시행령 제164조 제7항 의 규정에 의하여 환산하는 경우 최초공시가격의 적용방법에 대하여 질의함. [ 회신 ] 주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지·건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.