경매처분에 의한 소유권 이전시 양도소득세 과세여부

장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있음.

[회신] 1. 2005. 5. 30. 이전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은「구 소득세법 시행령」제166조(2005. 5. 31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우「소득세법」제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것입니다. 2. 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서 규정에서 양도차익의 100분의 45가 적용되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말하는 것입니다. 3. 조합원입주권의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제2항 제2호 규정에 의하여 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액이 불분명한 경우에는 「소득세법」 제100조 규정의 매매사례가액 또는 감정가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 1988년 : ○○도 ○○시 소재 아파트 취득 - 2005년 5월 16일 사업시행인가됨. - 관리처분인가 예정(2006.9.18.일경 관리처분신청)이고, 현재 공실상태 및 거주 불가능한 상태임. - 사업시행인가일 현재 위 재건축주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있었고 현재는 다른 주택을 양도하여 위 재건축 주택만 남아있는 상태임. ○ 질 의 ① A주택은 현재 관리처분이 나지 않았으나 사업승인이 되었기 때문에 입주권이라고 하는데 A주택을 현시점에서 양도할려고 하는데 이 경우 장기보유특별공제에 45% 적용이 가능한지요? ② 입주권 양도시 양도세 신고는 실거래가 신고가 아닌 관리처분시 토지감정평가액으로 신고하면 된다는 기사내용도 있던데, 그 말이 맞는지요? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 생략 ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한 다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다] 를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 부칙 제12조【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주 택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】(2005. 12. 31. 법률 제7837호) ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정 되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주 택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아 서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2 【15년 이상 장기보유특별공제가 적용되는 1세대 1주택】 (2005. 12. 31. 제목개정) 법 제95조 제2항 제3호 단서에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택 을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용 한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ② - (16) 생략 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ (구) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 2005.05.31 소득세법 시행령 대통령령 제18850호, 개정 ① - ⑮ 생략 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) (17) 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2923 (2006.08.24) 【회신】 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도 하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대1주택 특례는 구「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임. ○ 서면4팀-1417 (2005.08.16) 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 (구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업 조합의 조합원 ［ 도시 및 주거환경정비법 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일 (구사업계획승인일 포함)이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에 불구하고 이를 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)하는 것이나, 귀 질의와 같이 “사업계획승인일 현재” 2주택을 소유하고 있는 경우에는 이에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면5팀-180, 2006.09.20 【회신】 1. 2주택과 「소득세법」 제89조 제2항 에서 규정하는 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 4호 규정의 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되지 않는 것임. 2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원의 양도차익은 「구 소득세법 시행령」 제166조 (2005.5.31. 개정되기 전)의 규정을 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 「소득세법」 제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간(취득일부터 사업시행인가일까지)에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2662, 2006.01.02 【회신】 1. 부동산에 관한 권리인 입주권을 양도하는 경우 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 규정에 의하여 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이고, 2. 이 경우 입주권의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항 제2호 규정에 의하여 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액이 불분명한 경우에는 「소득세법」 제100조 규정의 매매사례가액 또는 감정가액임. ○ 서면4팀-772, 2005.05.17 【회신】 소득세법 제94조 의 규정에 의한 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 종류를 판정함에 있어 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(사업시행인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재)이 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 양도소득세를 과세하는 것이나, 다른 주택의 1세대 1주택 또는 1세대 2주택여부를 판정함에 있어서는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재재산-1730, 2004.12.30. 및 서면4팀-173, 2005.1.24.)을 참고바람. ○ 서면4팀-2159, 2005.11.11 【회신】 다른 주택의 1세대 1주택 또는 1세대 2주택여부를 판정함에 있어서는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.