장기임대주택과 일반주택을 소유하다가 일반주택을 양도하는 경우 중과제외 여부

소득세법시행령 제167조의 3에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 3주택 양도소득세 중과세 적용대상에서 제외됨

[회신] 1세대가「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는「같은법 시행령」제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 일반주택 : 경기도 용인시 소재 아파트로 2002.4 처 명의로 구입하여 현재까지 계속 거주하고 있음(면적 143㎡, 공동주택가격 441백만원). - 임대주택(매입임대주택으로 용인세무서에 사업자등록과 용인시에 임대사업자 등록) ․ 경기도 수원시 소재 본인과 처 공동명의 주택 5채(2007년 구입, 국민주택 규모이하) ․ 경기도 분당 소재 본인과 처 공동명의 주택 1채(2006년 구입, 고시가액 275백만원) [질의내용] - 위와 같이 1주택을 소유하면서 주택임대사업을 하다가 살던 집을 매도할 경우 양도소득세가 납부대상인지, 납부대상이면 세율은 얼마인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2005.2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005.2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005.5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.5.31. 개정) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005.2.19. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2196, 2007.07.31 【질의】 (사실관계) - 2005.2월 5호 이상 매입임대주택을 임대사업자 등록함( 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호) - 거주하는 1호의 주택에서 이사목적으로 1호 주택을 매입하고 1년 이내에 기존 일반주택을 양도할 예정임. (질의사항) - 장기임대주택 외 일반주택이 일시적 2호인 경우 기존 일반주택 양도시 중과세 여부 【회신】 1세대가 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것이나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-2433, 2007.08.10 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 1998년 다가구주택(16호)을 취득하여 임대사업등록과 사업자등록을 하여 임대해오고 있음 : 「조세특례제한법」 제97조 규정을 적용받는 장기임대주택에 해당함. - 2005년에 다가구주택 2호를 새로 취득하여 임대하고 있음. - 위 임대주택외 거주중인 A주택(3년보유, 2년거주)을 보유하고 있음. (질의내용) - 거주중인 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는지, 1세대3주택으로 중과세되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서, 「같은법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에서 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유 주택수에 포함하는 것임. 2. 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우. 일반주택을 양도하는 경우에는 「같은법 시행령」 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세 적용대상에서 제외되는 것임. ○ 서면5팀-205, 2007.01.17 【질의】 (사실관계) - 2002.7월경 분당 소재 오피스텔로 지하1층과 지상1층은 근린생활시설과 주차장이며, 지상 2∼5층에는 원룸 오피스텔 약 56실이 있는 구조의 약600평의 건물을 신축하여 임대사업자 등록증을 교부받아 임대사업을 하고 있으며, 임대소득세 등을 납부하고 있음. - 오피스텔은 약 8∼10평형(실평수 5∼7평)의 소형으로 분할등기 되어 있으며 기준시 가 기준으로 세대당 4천∼5천만 원 정도로 대부분 세입자가 주거용으로 사용하고 있음. - 오피스텔 외 분당 소재 32평형 아파트를 소유 및 거주하고 있으며 새로운 아파트를 분양받아 잔금을 마련하기 위해 소유하고 있는 아파트를 양도하려고 함. (질의내용) - 소유하고 있는 아파트를 양도하는 경우 다주택 보유자로 보아 중과세율 적용대상인지 여부 【회신】 1세대가 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호(나목)에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것이나, 귀 질의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.