주택의 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실하였다면 토지의 양도로 볼 수 있으나, 이에 해당하는지는 사실판단 사항임.
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면4팀-463, 2006.3.3】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 주택을 건설사업자에게 양도하면서 계약조건에 따라 잔금청산일 이전에 주택을 멸 실하여 양도하기로 계약체결 하였으며, 건설사업자는 그 토지위에 주상복합을 신 축할 예정입니다. - 매매대상 부동산에는 토지 및 건축물이 포함되어 있으며, 양도자는 1세대1주택자 가 아님. [질의사항] 1세대1주택자가 아닌 자가 매매계약 체결일 현재 주택이 있었으나, 잔금청산일 이전 에 계약조건에 따라 주택을 멸실하여 양도한 경우 주택의 양도로 보아 양도가액을 실 지거래가액으로 산정해야 하는지 아니면 나대지 양도로 보아야 하는지 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2~4. 생략 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005.12.31.개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 제104조의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005. 12. 31. 신설) ④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 3 【지정지역 지정의 기준 등】 ① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 (2005. 12. 31. 신설) 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 (2005. 12. 31. 신설) 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) 3. 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조 제2호 의 규정에 따른 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업등”이라 한다)이 진행중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등을 발표한 경우를 포함한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역 (2005. 12. 31. 신설) 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것 (2005. 12. 31. 신설) 4. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발예정지구, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업 예정지역ㆍ주변지역 또는 그 밖에 재정경제부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이 호에서 “예정지구등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구등으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) 나. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 (2005. 12. 31. 신설) ② 재정경제부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제1항의 규정에 불구하고 건설교통부장관의 요청없이 부동산가격안정심의위원회에 지정지역의 지정에 관한 사항을 회부할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 12. 31. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다) (2005. 12. 31. 신설) 2. 제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 외의 부동산 (2005. 12. 31. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2005. 12. 31. 신설) 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(법률 제6916호 주택법중개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 가. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 연립주택ㆍ다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) 다. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 신설) (이하 생략) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1795,2005.09.30 【제목】 투기지정지역 내의 부동산을 양도하는 경우 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것임 【회신】 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호 및 같은법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함) 외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. ○ 재일46014-1467(1996. 5. 22) 【제목】 잔금청산 전에 주택철거조건으로 계약했다가 해약하여 무효가 된 후에 새로운 계약에 따라 나대지로 양도된 경우에는 나대지의 양도임 【회신】 소득세법에 따라 양도소득세의 과세요건을 판단함에 있어서, 그 양도에 관하여 체결은 계약내용 등으로 과세요건을 판단하는 것이며, 질의와 같이 잔금청산전에 주택철거조건으로 계약했다가 해약하여 무효가 된 후에 새로이 성립하는 계약에 따라 나대지로 양도된 경우에는 나대지의 양도이므로 1세대 1주택 비과세 대상이 되지 아니하는 것임. ○ 재일01254-790(1992. 4. 1.) 【회신】 1. 양도소득에 대한 납세의무의 성립 및 확정에 관한 세법의 해석이나 적용은 당해 자산의 양도당시를 기준으로 하므로, 2. 존치하던 건축물이 철거된 후 나대지만을 양도한 경우에는 양도소득세가 과세됨. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면4팀-463, 2006.03.03 【제목】 주택의 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실하였다면 토지의 양도로 볼 수 있음 【질의】 (사실관계) 27년전 주택을 구입하여 거주하다가 10여년 전에 다른 곳으로 이주하고 당해 주택은 얼마전 민간 주택개발업자와 매매계약을 하고 현재 건물은 멸실되어 나대지로 있는 상태이며 잔금을 받은 후 양도소득세 예정신고를 하고자 함. (질의사항) 이 경우 1세대 2주택인 자가 그 중 하나의 주택을 멸실하고 나대지상태에서 잔금을 수령하는 경우 이를 “주택의 양도”로 보아 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는지 여부 【회신】 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항임. |