지역조합아파트의 토지와 건물의 취득시기 적용

지역조합, 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위하여 토지대금을 청산한 날과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날임.

[회신] 귀질의와 관련되는 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-2228, 2005.11. 17)을 붙임과 같이 보내드리니 참고 하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002.7.25. 지역조합가입 및 아파트 계약 - 2006.1월 까지 13번 걸쳐 261백만원 분양대금 납부(조합에 문의한 바 토지대금 및 건물 대금 구분 확인이 불가함) - 2004.9.1. 토지 취득세, 등록세 조합에 납부 - 2006.1월 잔금 청산 - 토지 취득 마포구 소재 103필지로 취득시마다 조합으로 신탁 등기되고 103필지 소유자가 여러 사람 및 일부 시유지 국공유지이므로 토지 취득시기가 각각 상이함. ○ 질의내용 - 위 부동산을 양도하는 경우 토지의 취득시기와 조합아파트의 토지, 건물에 적용할 세율은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다 . (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ② 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다 . 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날 (2000. 12. 29. 개정) 2. 제97조 제4항의 규정에 해당하는 자산은 증여자가 당해 자산을 취득한 날 (2000. 12. 29. 개정) 3. 법인의 합병ㆍ분할(물적분할을 제외한다)로 인하여 합병법인ㆍ분할신설법인 또는 분할합병의 상대방법인으로부터 새로이 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인ㆍ분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방법인의 주식등을 취득한 날 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2612, 2005.12.26 【회신】 「주택법」 제2조 제9호 (구ㆍ「주택건설촉진법」 제3조 제9호)의 규정에 의한 지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것임. 또한, 건물의 취득시기는 당해 건축물의 사용검사필증 교부일로 하는 것이며, 다만 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것임. ○ 서면4팀-2228, 2005.11.17 【질의】 (사실관계) 서울 ○○구 ○○동 소재 지역 조합아파트를 아래의 경우처럼 취득, 양도하였을 경우 토지ㆍ건물의 취득시기 및 세율은 어떻게 되는지. - 지역조합 아파트 가입 2000.3. - 조합 토지 취득 2001.10. (토지대금 4회 140백만원 완납) - 아파트 취득잔금 2005.3. (건물대금 5회 125백만원 완납) - 아파트 입주 2005.3.20. - 아파트 등기 2005.8.31. - 아파트 양도 2005.9.30. ※ 특정지역으로 실가신고대상 (질의사항) 토지ㆍ아파트 취득시기 및 세율은 다음 어느 것을 적용하여야 하는지. 가. 조합아파트로서 취득시기 및 실가에 의한 양도소득금액 구분 계산하여 토지부분은 9∼36％(2년이상 보유), 건물부분은 50％(1년미만 보유) 세율적용 나. 토지 취득일(2001.10.)부터 건물취득일(2005.3.20.)까지 9％∼36％, 아파트 취득일(2005.3.20.)부터 양도일(2005.9.30.)까지 단기양도 50％ 세율적용 다. 토지취득일(2001.10.)부터 양도일(2005.9.30.)까지 9％∼36％ 세율적용 【회신】 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 지역조합 또는 직장조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용하는 경우 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하는 것이며, 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 그 취득시기로 하는 것임 . 또한, 건물부분의 취득시기는 당해 건축물의 사용검사필증 교부일로 하는 것이며, 다만 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하는 것임 .