재건축 완성된 주택으로 인한 일시적 2주택 비과세특례 규정 적용

거주자가 지정지역내의 부동산을 양도하는 경우 양도하는 자산이 고가주택에 해당하는 경우에는 기준시가로 신고하지 아니하는 것임

[회신] 귀 질의와 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-565,2005.04.12./ 서일46014-11010, 2003.07.28) 를 붙임과 같이 보내드리니 참고 하시기 바랍니다 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 경기도 **시 **구 **동 소재 취득한 주택 - 당해 주택의 토지면적은 706.8㎡, 건물면적 133㎡로 토지의 면적이 건물바닥 면적의 5배를 초과합니다. - 당해 주택을 전체에 토지수용법에 의하여 토지공사에 토지 1,005,346천원 주택 74,159천원 합계 1,079,505천원에 수용되었으며 기준시가는 612,000천원입니다. 위 주택의 수용에 대하여 조세특례제한법 제85조 규정에 의하여 기준시가로 신고하였으나 관할세무서에서 고가주택에 해당되므로 실지거래가액에 의하여 추징한다고 함 [질의사항] 1. 위 주택의 양도소득세를 신고함에 있어 지정지역내 고가주택을 양도하는 경우 조세특례제한법 제85조 의거 기준시가로 양도소득세를 신고납부 할 수 있는지 여부. 2. 위 주택의 양도소득세를 신고함에 있어 5배를 초과하는 경우에 초과하는 토지는 대지로 보아 기준시가로 과세하는지 아니면 고가주택은 전체면적을 실지거래가액으로 과세하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 9. 그 밖에 당해 자산의 종류․보유기간․보유수(數)․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ○ 소득세법 제104조의2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률이 전국소비자물가상승률이 전국소비자 물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.(2005. 12. 31. 개정) ② 제96조제2항제7호및 제104조제4항제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 붕 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.(2005. 12. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-565,2005.04.12. 【회신】 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산 을 조세특례제한법 제85조 각호의1에서 규정하고 있는 날 이전에 취득하여 2006 년 12월 31일이전에 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보 상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다)하여 양도소득세를 산정함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가 에 의할 수 있는 것이나, 양도하는 자 산이 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. ○서일46014-11010, 2003.07.28 * 【제목】 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 ‘고가주택’의 경우, 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 그 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용함 【질의】 고가주택의 부수토지의 양도가액 산정시 주택면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 기준시가로 양도가액을 산정할 수 있는지 여부 【회신】 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정 하는 것임.