감면대상 장기임대주택 아닌 임대주택 경우 1세대1주택 판정시 주택수 포함여부

관리처분계획 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 입주권은 소득세법 제95조제2항 단서의 규정을 적용받을 수 없음

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가 또는 「주택건설촉진법」 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 양도하는 경우로서 그 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하고 있지 아니한 경우 당해 조합원입주권은 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 및 제159조의 2의 규정에 의한 1세대 1주택에 해당하지 아니하여 「소득세법」 제95조 제2항 단서의 규정을 적용받을 수 없는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1990년 3월 서울 송파구 ○○동 소재 A아파트를 거주자 명의로 취득함. - 1997년 7월 서울 송파구 ○○동 소재 B아파트를 거주자 명의로 취득함. - 2004년 3월 17일 A아파트가 사업계획승인을 받아 현재까지 공사중이며 2008년 8월 준공 예정임. - 2008년 4월 A아파트 조합원입주권을 양도할 예정임. [질의내용] - A아파트 조합원입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 적용할 공제율이 14년 이상 15년 이하에 해당되어 56%가 적용되는지 여부? - B아파트를 취득하지 않은 경우로 보아 A아파트 조합원입주권을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산하는 공제율은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서 이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2008.3.21. 개정) 표1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | | 10년 이상 11년 미만 | 100분의 40 | | 11년 이상 12년 미만 | 100분의 44 | | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 48 | | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 52 | | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 56 | | 15년 이상 16년 미만 | 100분의 60 | | 16년 이상 17년 미만 | 100분의 64 | | 17년 이상 18년 미만 | 100분의 68 | | 18년 이상 19년 미만 | 100분의 72 | | 19년 이상 20년 미만 | 100분의 76 | | 20년 이상 | 100분의 80 | ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005.12.31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (96.12.30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2 【장기보유특별공제】 (2008. 2. 22. 제목개정) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1587 (2007.05.14) 【질의】 (사실관계) - 본인명의(A입주권) • 1986. 11. 10 서울소재 아파트취득(2년이상 거주) • 2003. 03. 11 재건축 사업승인 • 2004. 05. 20 멸실 • 2006. 12. 20 입주권 양도 - 배우자명의(B입주권) • 2003. 06. 30 과천소재 아파트 취득(이사목적 아님) • 2005. 04. 24 관리처분인가 • 2005. 11. 10 멸실 ○ 질의내용 입주권을 양도하는 경우에 45%의 장기보유특별공제 적용이 가능한 것인지 【회신】 1. 귀 질의 사례와 같이 2006년 1월 1일 전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획인가(2005. 5. 31 전 사업시행인가 또는 구「주택건설촉진법」에 따른 사업계획승인 포함)를 받은 주택재건축사업의 조합원이 취득한 입주자로 선정된 지위(이하“조합원입주권”이라 함)를 2006. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 당해 조합원입주권 양도일 현재 다른 조합원입주권이 있는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다. 2. 위 “1.”의 당해 조합원입주권에 대한 양도소득금액을 산정함에 있어서「소득세법」제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것이며, 이 경우 같은 조 제2항 제3호 단서의 규정은 적용되지 않는 것입니다. ○ 서면4팀-1064, 2007.04.02 【질의】 (사실관계) A주택 : 1990.1.10. 취득하고 2005.7.10. 양도 B주택(재건축) ㆍ1987.1.1. - 취득 ㆍ2003.5.10. - 사업시행인가 ㆍ2004.2.10. - 관리처분계획인가 ㆍ2006.4.10. - 입주권양도 (질의요지) 관리처분계획인가일 현재에는 1세대2주택에 해당하나, 양도일 현재에는 양도하는 입주권외에 다른주택을 소유하지 않았고, 철거되기 전에 기존 재건축아파트를 15년이상 보유하고 있었을 때 입주권 부분의 양도차익이 아닌 기존아파트 부분에 대한 양도차익에 대하여 45％의 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가 또는 「주택건설촉진법」 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “조합원입주권”이라 함)를 양도하는 경우로서 당해 조합원입주권이 「소득세법 시행령」 제159조 의 2의 규정에 의한 “1세대1주택”에 해당하지 아니하는 경우 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서의 규정(양도차익에 100분의 45를 적용하여 장기보유특별공제액 계산)을 적용하지 아니하는 것임. ○ 재재산-625, 2007.05.30 【질의】 ◇ 갑은 ㆍ2004.2월 A주택 재건축사업 관리처분계획인가 ＊ 인가당시 B주택 보유 ㆍ2005.7월 10년 이상 보유한 B주택 양도 ㆍ2006.4월 A입주권 양도 ＊ 양도당시 재건축주택 준공전 〈갑〉 ㆍA주택(재건축 진행중) 1987.1 2003.5 2004.2 2006.4 ──▶───────▶────────▷────────◁───＞ 취득 사업시행승인 관리처분계획인가 입주권양도 ㆍB주택 1990.1 2005.7 ──────▶────────────────◀────────＞ 취득 양도 ⇒ A입주권 양도일 현재 15년 이상 보유한 1세대 1주택자로서 소득세법 §95②3호 단서 및 동법 시행령 §159의2에 의해 양도차익의 45％의 장기 보유특별공제가 적용되는지 여부 ＊ 실거래가 6억원을 초과하는 고가주택의경우 1세대 1주택에 해당되는 경우에도 6억원 초과분에 대해서는 양도세를 과세하되, 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우 양도차익의 45％의 장기보유특별공제율 적용 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가 또는 「주택건설촉진법」 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 양도하는 경우로서 그 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하고 있지 아니한 경우 당해 조합원입주권은 「소득세법 시행령」 제155조 제17항 및 제159조의 2의 규정에 의한 1세대 1주택에 해당하지 아니하여 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서의 규정을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면4팀-1007, 2007.03.27 【질의】 가. 사실관계 - 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의하면 “1세대 1주택자인 재건축조합원이 기존 주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우에 사업계획 승인일 및 입주권 양도일 현재 국내에 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대1주택의 양도로 본다”라고 규정하고 있고, 1세대 1주택인 경우에도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택으로 과세하고 있는 바 양도가액이 6억원을 초과하는 양도소득세 비과세 대상 입주권의 장기보유 특별공제 계산방법에 대하여 질의함. 나. 질의 요지(쟁점) 소득세법 제155조 제16항 (입주권을 주택으로 보는 요건)을 총족한 재건축입주권의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 경우 장기보유특별공제액은 부동산을 취득할 수 있는 권리(즉, 입주권 프리미엄)부분의 양도차익에 대하여도 적용되는 것인지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 재정경제부 회신문(재재산-239, 2007.2.16.)을 참고하기 바람. (참고 : 재재산-239, 2007.2.16.) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발, 재건축사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호 및 같은법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제155조 제16항에 따라 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 경우 같은법 제95조의 장기보유특별공제를 적용함.