재개발아파트가 준공되어 입주 후 기존주택을 양도하는 경우 비과세 여부

1주택자가 1조합원입주권을 취득한 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항 각호를 모두 갖춘 때에는 양도하는 주택이 동법 제154조 제1항의 규정이 적용되는 것임

[회신] 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-2738, 2007.09.18./ 서면5팀-1466, 2007.05.04.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 12년 전 구입한 아파트에 살고 있으며 1세대1주택 소유자임 - 2004년 도로 매수 후 도시재개발사업이 추진되며 아파트를 신청예정 - 2007년 12월 관할구청에 관리처분인가를 신청한 상태임 [질의사항] - 재개발아파트가 준공되어 입주 후 기존주택을 양도하는 경우 비과세 여부 - 종합부동산세 과세대상인 주택에 조합원입주권을 취득하는 경우 과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ] ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발행하는 소득(1994.12.22 개정) 2. 대통령령 이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득(1994.12.22 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하생략) ○ 소득세법시행령 제156조의2 [ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(2005.12.31 신설) ] ① 법 제89조 제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 1세대"라 함은 제154조의 규정에 따른 1세대를 말한다.(2005.12.31 신설) ② 법 제89조 제2항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다.(2005.12.31 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(2005.12.31 신설) ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(2005.12.31 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 "주택재개발사업"이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 "주택재건축사업"이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것(2005.12.31 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(2005.12.31 신설) ○ 종합부동산세법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. (2005.1.5. 제정) 3. “주택”이라 함은 지방세법 제180조 제3호 의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다. (2005.1.5. 제정) 4. “토지”라 함은 지방세법 제180조 제1호 의 규정에 의한 토지를 말한다. (2005.1.5. 제정) 5. “주택분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005.1.5. 제정) 6. “토지분 재산세”라 함은 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. (2005.1.5. 제정) ○ 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조 에 규정된 재산세의 과세기준일로 한다. (2005.1.5. 제정) ⇒ 지방세법 제190조 : 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. ○ 종합부동산세법 제6조 【비과세 등】 ① 지방세법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 “재산세의 감면규정”이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. (2005.1.5. 제정) ② 지방세법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. (2005.1.5.제정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다. (2005.12.31. 개정) ④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다. (2005.1.5. 제정) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005.12.31. 개정) ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005.12.31. 개정) ③ 주된 주택소유자 외의 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 주된 주택소유자와 연대하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2005.12.31.신설) ○ 종합부동산세법 제11조 【과세방법】 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조 제1항 제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. (2005.1.5. 제정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-3090, 2007.10.26. 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 3년 보유, 2년 거주 요건을 충족한 A주택을 소유하고 있음. - 2006년 12월 재건축아파트 조합원입주권을 승계 취득함. (질의내용) - 입주권 취득일로부터 1년이 경과하여 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래 요건(①,②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 ‘주택재개발사업’이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 ‘주택재건축사업’이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. ○ 서면4팀-2738, 2007.09.18. 【질의】 (내용) - 2002년 9월에 서울 ○○구 지역에 소재하는 A아파트를 취득하여 소유하고 있음. - 2006년 11월에 뉴타운의 재개발지역내 상가건물을 취득하였음. - 당해 상가건물은 취득당시 전소유자가 창고로 사용하고 있었으며, 당해 상가건물은 취득과 동시에 전소유자와 임대차계약을 체결하고 임대를 준 상태임. - 상가건물은 1층 단층 건물로서 등기부등본에는 겸용주택으로 등재되어 있으나, 당해 상가건물에는 방이나 부엌시설이 없음. - 재개발조합에서는 도정법에 따라 등기부등본을 기준으로 하기 때문에 아파트입주권을 받을 수 있다고 하며, 당해 재개발의 관리처분계획인가는 2008년 2월중에 받을 예정임. - 위 A아파트는 현재 거주요건을 갖추지 못하였으므로 추후 거주요건을 갖춘 후에 A아파트를 양도할 예정임. (질의) - A아파트를 언제 양도하여야 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 등 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 2006년 1월 1일 이후에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임(실지양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 과세됨). 2. 위 1.의 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 아래의 요건(①, ②)을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 I주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임. ① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것. ② 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것. 3. 1주택을 소유한 거주자인 1세대가 1조합원입주권을 취득한 이후에 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제3항 또는 제4항 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항 규정을 적용받기 위해서는 같은법 시행령 제156조의 2 제12항 규정에 의한 “조합원입주권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서( 소득세법 시행규칙 별지 제83조의 3 서식)”와 당해 규정이 정하는 서류와 함께 같은법 제105조 또는 같은법 제110조 규정에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 관할세무서에 제출하여야 하는 것임. 4. 양도소득세의 과세표준이나 자산의 양도차익 등을 계산함에 있어서 구체적인 세법 적용의 기준이 되는 과세요건의 판단은 그 거래의 실질내용을 기준으로 하는 것이며, 부동산등기부 등 공부상의 등재내용과 실질내용이 상이한 경우에는 실질내용에 의하는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것임. 이 경우 그 실질내용의 진위 여부는 사실 판단할 사항임. ○ 서면5팀-1466, 2007.05.04. 【질의】 ○ 사실관계 - 반포미주아파트 주택재건축 정비사업조합은 그동안 아파트 철거를 위하여 부단히 노력하였음. - 우선 2007.01.22.자로 아파트 주민 전세대가 이주를 완료하였고, 그 후로 아파트 내의 인입선(전기, 가스, 지역난방, KT, 서초게이블, 정화조 등) 철거공사를 2007.03.30.자로 모두 완료하였으며, 현재 철거작업을 위해 방음벽 및 석면제거, 수목작업을 처리하고 있는 상태임. - 당 조합에서는 시공사와 협의하여 5월31일 이전에 아파트 철거공사를 완료하고, 멸실 등기까지 끝내려고 부단히 노력하였으나, 재건축 현장 인접하여 학교가 있어 철거작업의 안정성 및 학생들의 수업권 등을 고려하여 학생들의 수업 중에는 철거작업을 진행할 수 없는 관계로 부득이하게 5월31일까지 건축물에 대해 완전 철거가 불가능한 상황에 이르렀음. ○ 질의내용 상기와 같은 경우 당해 사업부지의 반포미주아파트 부분이 현상태(실질적으로 거주자체가 불가능한 상태)로 종합부동산세의 과세대상이 되는지 여부와 과세대상이 된다면 종합부동산세 면세대상으로 편입될 수 없는지 여부 【회신】 1. 종합부동산세 과세대상의 구분은 「지방세법」 제190조 의 과세기준일 현재 같은법 제181조 및 제183조의 규정에 의한 “주택분 재산세”와 “토지분 재산세” 과세대상에 따라 구분하는 것으로서 「지방세법」에 의한 주택분 또는 토지분 재산세 과세대상 구분은 「지방세법」에 따르는 것으로 지방세인 재산세에 관한 사항은 소관부처인 행정자치부 또는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하기 바라며, 2. 종합부동산세 과세대상 판정에 있어서 “주택”이라 함은 「종합부동산세법」 제2조 제3호 의 규정에 의하여 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택에 해당하는지의 여부는 사실 판단할 사항입니다. 3. 귀 질의의 경우와 관련있는 기존 유사 질의회신문(서면5팀-160, 2007.01.11 및 서면5팀-1094, 2007.04.03 ; 서면5팀-623, 2007.02.20)을 참고하시기 바랍니다. ○ 서면5팀-1094, 2007.04.03. 종합부동산세 납세의무자는 「지방세법」 제190조 의 과세기준일 현재 같은 법 제183조에서 규정하고 있는 재산세 납세의무자로서 「종합부동산세법」 제7조 및 제12조에서 규정하는 자를 말하는 것으로서 「지방세법」에 의한 주택분 또는 토지분 재산세 납세의무자와 관련하여는 관할 지방자치단체(시, 군, 구청)에 문의하기 바라며, 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면5팀-160, 2007.01.11 및 서면5팀-1266, 2006.12.18)을 참고하시기 바랍니다.