2001.5.23.부터 2003.6.30.까지 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택은 5년 이내에 양도함으로서 발생한 양도소득을 감면함.
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면4팀-1618(2005.9.8), 서면4팀-938(2005.6.15), 서면4팀-2167(2005.11.14), 서면4팀-642(2005.4.27)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 2002년 서울시 ○○구 ○○○동 34-40호에 다세대 주택을 신축하여 7세대 중 1세대는 본인이 살고 나머지 6채는 분양하려고 2002년 6월 17일 주택신축판매업자로 등록을 하였으나, 분양이 되지 않아 6개월 뒤인 2003년 1월 29일 주택임대사업자로 등록을 하여 현재까지 임대중임. - 주택 사용승인일(○○구청) 및 소유자등록 : 2002년 6월 17일 - 본인은 상기 다세대주택 외에 1주택(대지6평 건물18평)을 소유하고 있음 【질의내용】 - 위 다세대주택을 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 신축주택 감면을 적용받을 수 있는지 여부 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 , 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】의 구법: 2000.12.29 소득세법 시행령 제령령17032호, 개정 제156조 【고급주택의 범위】( ～ 2002.09.30시행) 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1618, 2005.09.08 【회신】 1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것)에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 이 경우 당해 신축주택이 고급(가)주택에 해당하는 때에는 감면대상에서 제외하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임 . ○ 서면4팀-2167, 2005.11.14 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 자기가 건설한 신축주택(주택건설사업자를 제외한다)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로써, 이 경우 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 동 규정의 감면을 적용할 수 없는 것이며 , 다가구주택은 소득세법 시행령 제155조 제15항 및 같은령 제156조의 규정(귀 질의 사례 2002.5.1. 사용승인을 얻은 경우 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된것)에 따라 판단하는 것임. ○ 서면4팀-642, 2005.04.27 【회신】 1. 거주자가 자기가 건설한 신축주택으로서 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지의 기간중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 3 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것임. 다만, 위의 거주자에는 주택건설사업자를 제외하는 것으로, 귀 질의의 경우가 주택건설사업자에 해당하는지의 여부는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임 . 2. 상기 1.의 규정을 적용함에 있어 주택건설촉진법 시행령 제2조 제1항에서 규정하는 “다세대주택”의 경우에는 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 보는 것이며 , 하층은 근린생활시설로 되어 있고 상층은 구분등기가 경료된 다세대주택으로 이들을 함께 소유하는 경우에는 겸용주택으로 보지 아니하는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-313, 2005.3.2.)을 참조하기 바람. ○ 서면4팀-938, 2005.06.15 【질의】 본인은 서울에 거주하고 있는 자로 1981년에 상속받은 부산시 ○○○구 소재 토지(대지) 1필지 위에 주택 임대사업을 하기 위하여 다세대 건물 1동(12세대)을 신축하기로 하고 2001.12.18. ○○○구청으로부터 건축허가를 득하였음. 2002.7.24. ××구청에 주택임대사업자 등록을 하였으며, 2002.8.7. △△세무서에 면세사업자로 사업자등록을 한 후, 2003.2.3. ○○○구청으로부터 동 신축건물에 대한 사용승인을 득한 후에 주택임대사업을 개시한 바 있음. 그러나 당초 의도와는 달리 국내경기의 극시한 불황과 임대용 주택의 공급 과잉으로 현재까지 총12세대 중 50% 이상이 임대가 되지 않고 있으며, 또한 본인이 서울에 거주하고 있어 임대관리가 전혀 되지 않아 상당한 어려움을 겪고 있음. 이에 본인은 본 다세대 건물 1동(12세대) 전체를 취득한 후 주택임대사업을 하고자하는 자에게 일괄매각하려고 하고 있음. 위와 같은 사실관계에 따른 양도소득세 부담에 대하여 관련세법 검토 및 국세청 콜센타 등에 전화로 문의한 결과 조세특례제한법 제99조 의 3(신축주택의 취득자에 대한 과세특례) 조항에 대해 다음과 같은 의문이 생겨 질의함. 1. 위의 임대주택의 양도는 같은법 제1항 제2호에 규정된 "자기가 건설한 신축주택의 경우 신축주택취득기간(2001.5.23.∼2003.3.30.)내에 사용승인(본인은 2003.2.3자로 사용승인을 받음) 또는 사용검사를 받은 주택"에 해당되어 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 양도소득세가 100% 감면되는지. 2. 같은법 제1항 규정인 "거주자(주택건설사업자 제외)가 …"조항의 해석에 있어 위와 같은 사실관계의 경우 본인이 주택건설사업자에 해당되는지 여부와 주택건설사업자의 의미가 무엇인지. 즉 본 조항에서 규정된 주택건설사업자란 주택신축판매업자를 의미하는지 혹은 본인의 경우처럼 본인이 주택임대용 건물을 신축하여 일정기간 주택임대업을 하다가 제3자인 1인에게 주택임대용부동산을 일괄 양도하는 경우에도 주택건설업자에 해당하는지. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설사업자라 함은 주택법 제9조 의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것이며, 2. 판매를 목적으로 신축한 주택을 양도하는 경우에는 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 주택을 건설하여 판매하는 사업에 해당함. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. 3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(제도46014-11245, 2001.5.25.)을 참고바람. |