무허가 건물의 주택여부 및 1세대2주택인 경우 양도가액 산정

건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재여부에 불구하고 주택으로 보는 것이며, 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의에 있어 『무허가 건물의 주택여부 및 사실 확인』과 관련하여는 기존 질의회신문(서면4팀-1981, 2006.06.26 ; 서면4팀-396, 2005.03.17 및 재일46014-3158, 1994.12.09)을 참고하시기 바라며, 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.1.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주택 보유 및 양도 현황 ① 연립주택 : 허가 건물로 1996년도에 매입하여 2006.10월에 양도함. ② 무허가주택 : 2003년 매입, 2006.12월 신도시에 따른 보상(매도) 예상됨. * 단독주택으로서 해당기관에 건물등재내용이 없는 무허가주택이나, 전기 신고는 1989년 신고하여 사용하였으며, 집 대들보에 1964년 건축된 기록이 있음. ○ 질의내용 ① 상기 내용의 연립주택을 양도하는 경우 1세대2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는지 여부 ② 무허가건물을 매도하는 경우 무허가건물을 어떻게 입증해야 주택으로 인정되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하생략) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1981, 2006.06.26 【질의】 (상황) ｏ 보유주택 현황 A주택 : 경남 거제시 ○○동 아파트 - 1991년 취득하여 계속 거주하다가 2006년 4월 양도 B주택 : 경남 ○○ 군 □□면 소재 무허가ㆍ미등기 16평 블록조 단층 농촌주택 - 1979년 취득, 위 양도일현재 아무도 거주하지 않는 상태임. (질의) 위 상황에서 거주했던 아파트를 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 적용여부 【회신】 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것 이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-922, 2006.04.12 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임. ○ 서면4팀-396, 2005.03.17 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정( 소득세법 제89조 제3호 )을 적용함에 있어서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 귀 질의의 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재여부에 불구하고 주택으로 봄. ○ 서면4팀-1620, 2006.06.07 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006.1.1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-1124, 2006.04.25 1세대가 2주택을 1년 이상 보유하다가 1주택을 양도하는 경우에는 실지 거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-3158, 1994.12.09 소득세법 제5조 제6호 (자)의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 주택해당 여부의 판정시 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제주거에 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보는 것임 . 따라서 ... (이하 중략)... 이 때 무허가주택의 소유사실의 확인은 무허가 건축물 관리대장에 의한 무허가주택확인원 등에 의하여 해당 관리기관장이 하는 것임 .