신축한 다세대주택 중 일부주택을 양도하는 경우 양도소득세 여부

토지・건물 등을 일괄경락받아 각 자산별 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액에 의하여 총경락가액을 안분계산할 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의의 『경매에 의하여 일괄취득한 자산의 토지, 건물 취득가액 안분계산방법』과 관련하여는 기존 질의회신문(소득46011-21162, 2000.09.20.)을 참고하시기 바랍니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 자연인 A는 2005.08.10. 비지정지역(강원도 □□군)에 소재한 상업용 건물을 법원 경매에 의하여 아래의 내용과 같이 취득함. * 감정가액 : 건물 450,000천원, 토지 130,000천원 - 계 480,000천원 * 경락에 의한 취득가액 : 토지와 건물 취득가액 300,000원, 취득제비용 50,000천원 - 계 350,000천원 - 당해 취득한 부동산을 2006.09.20.에 인근시세를 감안하여 아래내용과 같이 쌍방계약을 체결하고 2006.10.20.에 잔금청산 후 소유권이전을 하였음. * 양도가액 : 건물 300,000천원(VAT별도), 토지 250,000천원 - 계 550,000천원 ○ 질의내용 상기와 같이 양도당시 실지거래가액은 확인되나, 취득가액은 총 취득가액만 확인될 뿐 그 개별자산(토지, 건물)의 취득가액 구분이 불분명한 경우 소득세법 제96조 제2항 제6호 의 규정에 따라 양도소득세를 신고함에 있어 그 개별자산의 취득시 실지거래가액을 당시 감정가액으로 안분하여 계산할 수 있는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ~ 5. (생략) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. (이하생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액 (제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 소득46011-21162, 2000.09.20 【질의】 법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액 계상방법에 대해 다음 여러설이 있어 질의함. 〈갑설〉 총 경락가액을 소득세법상의 자산양도차익 결정을 위한 토지, 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하여 토지, 건물의 취득가액을 계산함. 〈을설〉 경락가액의 기준금액을 위해 감정평가사의 감정가액이 있고, 또한 감정평가금액이 현재의 가격을 잘 반영하고 있는 바 토지, 건물의 감정평가액에 의해 안분계산함. 〈병설〉 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제5항 제3호에 의거 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액이 비례하여 토지, 건물가액을 안분계산함. 【회신】 1. 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 사업용 고정자산의 취득가액은 당해 사업용 고정자산의 경락가액에 취득세·등록세 등 기타 부대비용을 가산하는 금액으로 하는 것임. 2. 토지·건물 등을 일괄경락받아 각 자산별 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 경매를 위하여 감정평가한 각 자산별 감정평가액에 의하여 총경락가액을 안분계산할 수 있는 것임.