양수자 철거 건물의 양도여부 및 기준시가에 의한 양도차익 산정방법

양도소득세 과세대상이 되는 ‘양도’라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에로서 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우는 각각 자산별로 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하는 것임.

[회신] 1. 양도소득세 과세대상이 되는 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 부동산매매계약서상 매매대금에 건물이 포함되어 있으며, 양수자가 당해 건물을 취득한 후 철거하고 멸실 신고를 한 경우에는 당해 건물을 양도한 것으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건물이 양도에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서상 기재내용 등 사실관계를 객관적으로 확인하여 판단할 사항입니다. 2. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정하는 것이며, 자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 「소득세법」 제96조 제2항 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의하여 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이며 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하는 것으로 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-1211, 2006.05.02 ; 서면4팀-3327, 2006.09.28 ; 서면4팀-1808, 2006.06.16 ; 서면4팀-2262, 2005.11.18)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 양도인은 토지와 건물(축사)을 1994. 11월에 구입하고 또한 1995. 2월과 1997. 11월에 축사를 신축하여 목장(돼지사육)을 운영하던 토지와 건물을 2006.12.28.에 일괄하여 양도함. - 양수인은 양도한 부동산의 기존 건물을 철거하고 공장건물을 신축할 목적이었으므로 부동산 매매계약시 부동산의 표시부분에 대지부분만 표시하였고, 매매대금란 하단에 “단, 위 필지상 지상건물(축사)대금은 매매대금에 포함되는 것으로 하되 매수인이 철거할 것이므로 등기이전절차는 생략한다.” 라고 하였음. - 매수인은 양도일 이후 지상건물(축사)을 모두 철거하였고 이에 따라 건물에 대한 멸실 신고를 해둔 상태임. ○ 질의내용 상기와 같은 경우로서 기준시가로 양도차익을 계산할 때 매도대금에 토지 및 건물가액이 포함되어 있으므로 등기이전하지 아니한 건물에 대한 양도 및 취득가액을 계산하여 토지와 건물 합계로 양도차익을 계산할 수 있는지 또는 매도대금을 토지에 대한 매도대금으로 보아 건물취득가액만 필요경비에 포함하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 , 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호 에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목 의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정) ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 . (2006. 12. 30. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-1001, 2006.11.27 양도소득세 과세대상인“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상을 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. ○ 서면3팀-2824, 2006.11.15 【질의】 - 1984년에 신축한 건물을 2006년 6월까지 임대사업을 하였음. - 현재 당해 건물을 비롯한 몇 필지에 대하여 주상복합건물의 신축사업자가 토지를 매수를 하고 있음. 토지와 건물에 대하여 매매계약서에는 토지만 매매하는 것으로 하고 임차인이 잔금청산일 이전에 퇴거할 경우에는 건물은 잔금청산일 이전에 양도인이 멸실하고 건물철거는 양수인이 하기로 하였음 . 다만, 임차인이 잔금지급일까지 퇴거하지 않을 경우 건물은 양수인이 멸실 신고하고 건물을 철거하기로 매매계약을 체결하였음. (질의1) 이와 같은 경우 건물에 대하여 양도소득세 과세 여부 (질의2) (생략) 【회신】 1. 양도소득세 과세대상이 되는 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것 으로 양도소득이 있는 자는 양도소득세를 납부할 의무가 있는 것이며, 토지를 양도하기로 하고 양도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우 건물이 양도에 해당하는지 여부는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실 판단할 사항임. 2. (이하생략) ○ 서면5팀-1118, 2006.12.06 1. (생략) 2. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며 , 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임. ○ 서면4팀-1211, 2006.05.02 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것 이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것이며, 2. (이하생략) ○ 서면4팀-3327, 2006.09.28 자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 소득세법 제96조 제2항 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 규정에 의하여 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것이며 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의하는 것임. ○ 서면4팀-1808, 2006.06.16 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것이며 그 이외에 실지로 소요된 경비에 대하여는 입증하는 경우에도 공제되지 않는 것임 ○ 재일46014-2580, 1997.11.01 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2262, 2005.11.18 소득세법 제96조 제1항 (현행, 제2항) 각호(제6호 제외)에 해당하지 아니한 경우로서 토지 및 건물의 양도에 대한 양도차익을 산정함에 있어 취득 및 양도가액은 자산별로 구분하여 기준시가나 실지거래가액을 각각 적용할 수 있는 것이며, 2회 이상에 걸쳐 취득한 건물을 양도하는 경우 취득시기별로 구분하여 기준시가나 실지거래가액을 각각 적용할 수 있는 것임 . ○ 재일46014-663, 1999.04.03 1. 취득시기가 각각 다른 자산을 일괄 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 산정하는 경우에는 그 자산의 취득시기별로 양도차익의 산정방법을 달리할 수 있으며 이 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임. 2. 상기 내용 중 일괄양도하는 자산이 토지와 건물로 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.