2주택 중 1주택 건물을 멸실하고 나머지 1주택 양도하는 경우 비과세 여부

「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 은 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것

[회신] 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 은 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ A주택은 40년 보유 및 거주하고 B주택은 23년 보유함(1세대2주택) ○ A주택의 양도계약과 동시에 B주택을 철거하고 잔금청산이전 멸실 등기예정 - 2008.04.01. : 계약일 - 2008.04.10. : 중도금 - 2008.04.30. : 잔금청산일 ○ A주택을 비과세 받기 위하여 B주택의 멸실 기준일 [질의사항] - 2주택 중 1주택 건물을 멸실하고 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대 통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-3136, 2007.11.30. 【질의】 (사실관계) 1) 부동산 매매계약서 내용(계약일 : 2006.11.6.) - 부동산 매매대금 : 565,000,000원 - 계약내용 * 계약금 : 2006.11.6. 50,000,000원 * 중도금 : 2007.2.15. 250,000,000원 * 잔 금 : 2007.10.30. 265,000,000원 - 중도금 지급(2007.2.15.)시 매수인에게 아파트 입주를 허용하고 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기 절차를 이행하며, 잔금 청산시 매매로 인한 소유권이전등기 절차를 이행한다는 계약을 체결하고 - 실지 잔금청산일은 2007.11.1.이며, 매매에 의한 소유권이전 등기접수일은 2007.11.5.임. 2) 매매예약계약서 내용(계약일 : 2007.2.15.) - 제1조 : 매도자는 매수자에게 부동산을 565,000,000원에 매도할 것을 예약하여 매수자는 이를 승낙한다. - 제2조 : 매매예약의 매매완결일자는 2007.10.31.로 한다. - 제3조 : 제2조에 의하여 매매가 완결되었을 때는 매매계약이 성립되며, 제1조의 대금을 수령함과 동시에 매매에 의한 소유권이전등기 절차를 이행한다. (질의내용) 상기와 같은 경우 부동산의 양도시기가 아래의 내용 중 어느 날인지 여부 1) 매수자의 입주일(사용수익일)에서 잔금청산일까지 기간이 1년 이내이므로 장기할부조건에는 해당하지 아니하여 부동산 잔금청산일(2007.11.1.) 또는 매매에 의한 소유권이전등기(본등기) 접수일(2007 11.5.) 중 빠른 날인 2007.11.1. 2) 부동산 매매예약계약서상 매매완결일자인 2007.10.30. 3) 매수인의 아파트 입주일인 2007.2.15. 【회신】 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면4팀-948, 2005.06.15. 【질의】 (주택보유현황) ① A주택 : 현재 매도계약한 주택(경기도 ○○시 소재 아파트 54평, 1996.11.7.부터 거주) ② B주택 : 매도예정주택(수원시 ○○구 ○○동 ◇◇아파트 20평, 2001.7.5.취득, 2005.4.6. 재건축 사업시행인가가 남, 현재 85％ 이주를 마치고 시공사 선정중임) ③ C주택 : 매입계약한 주택(서울 소재 아파트) 현재 1세대 2주택자(A와 B주택)로서 서울로 이사하기 위해 9년여 동안 거주한 A주택을 먼저 매도한 후 이어 B주택을 매도할 예정임. 양도소득세를 자세히 알고 난 후 등기이전날짜를 정하고자 함. (질의) 1. 멸실신고 이전인 B주택은 아직 주택이므로 현재 상태에서 B주택 멸실신고전에 A주택의 매도등기이전이 이루어질 경우 양도소득세가 과세되는지. 2. A주택을 이전한 후 다음날 B주택을 등기이전하면 비과세되는지. 3. 동일날짜에 A주택의 등기이전과 C주택의 등기이전을 마친후에 다음날 또는 다음주에 B주택을 등기이전할 경우에 B주택은 비과세되는지. 아니면 일시적 2주택으로 1년이내에만 B주택을 양도하면 비과세가 가능한 것인지. 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 및 동법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대 2주택의 비과세 특례는 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것으로서, 1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)에서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 재건축 주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 다른 주택 양도일 현재 재건축대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제162조 의 2 제5항 (3주택 이상의 실가과세) 및 동법 시행령 제155조 제1항(일시적 2주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것임.