재건축아파트 완성일 전후에 기존주택을 양도하는 경우 비과세 여부

2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분인가 되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 양도소득세를 비과세 되는 것임

[회신] 1. 2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(실지거래가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-133, 2006.01.26.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ○ 서울 ○○구 소재 A아파트 취득 및 변동 내역(40평형 6억 이상) - 1990년 남편명의로 취득함 - 2006.05.06. 재산분할 협의로 본인에게 소유권 이전(이혼 전 부부가 거주함) ○ 경기도 ○○시 소재 B아파트의 취득 및 변동 내역 - 2000.10.11. 본인 명의로 취득 - 2004.10.29. 사업승인일 - 2005.05.10. 관리처분인가일 [질의사항] - 재건축아파트 완성일 전후에 기존주택을 양도하는 경우 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-133, 2006.01.26. 【질의】 (내용요약) 배우자와 이혼하면서 배우자 소유인 용인시 소재 아파트(2002.10.21. 취득)을 재산분할로 2003.1.8. 증여를 원인으로 소유권이전 받았음. (질의) 상기의 아파트의 경우 보유기간이 3년이 경과 되었으므로 아파트를 양도하는 경우 양도소득세가 비과세되는지. 【회신】 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법) 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ정촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 실지 양도가액이 6억 원을 초과하는 고가주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없음. 이 경우 양도 및 취득시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일)이 되는 것이며, 증여 받은 주택의 경우에는 증여등기접수일이 취득일이 되는 것임. 2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택의 3년 보유기간을 계산함에 있어, 협의 또는 재판상 이혼시, 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우, 그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득시기부터 기산하는 것임. ○ 서면4팀-595, 2008.03.07. 【질의】 (사실관계) 〈소유주택 현황〉 - A아파트 : 2001.1월 취득 - B아파트 : 2001.4월 취득(현재까지 거주함) - A아파트는 2005.5.13. 재건축 관리처분계획인가 되었고, 2008.10월경 입주 예정됨. (질의내용) A아파트 완공 전에 B아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부 【회신】 2주택을 소유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재 건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(실지거래가액이 6억 원을 초과하는 고가주택은 제외) 받을 수 있는 것이나, 재개발 또는 재건축주택의 완성일 이후에 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 세대로 보아 비과세 규정을 적용할 수 없는 것임.