겸용주택의 취득 및 양도가액은 소득세법상 개별공시가격 등에 의하여 안분계산하며, 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 경우 취득당시의 자산별 안분계산은 최초 공시 주택가격을 취득당시 및 최초공시 토지・건물의 기준시가 안분에 의함.
전 문
[회신]
귀 질의의 “겸용주택 공용부분 실지거래가액 안분계산방법”과 관련하여는 기존 질의회신문(서면4팀-3842, 2006.11.22 ; 서면4팀-136, 2007.01.10 ; 서면5팀-49, 2007.01.04 ; 서면4팀-149, 2007.01.11)을 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 주택외 투기지역에 소재하는 겸용주택을 양도함에 주택부분과 주택외 부분으로 실지거래가액을 안분하고자 함.
- 주택부분에 대하여는 개별공시가격이 고시되어 있으나, 공용으로 사용하는 부분에 대하여는 포함되어 있지 않으며, 주택외 부분에 대하여는
「소득세법」 제99조 제1항
가목 및 나목에 의한 가액으로 산정하여야 함.
- 공용으로 사용하는 1층 주차장 및 5층 관리실, 물탱크부분에 대한 가액을 용도(주택부분과 주택외 부분)별로 구분하는 방법에 대하여 질의함.
○ 질의내용
「소득세법」 제99조 제1항
라호의 규정을 적용함에 있어 겸용주택의 주택부분에 대한 개별주택의 공시가격에 공용으로 사용하는 부분에 대한 가격이 포함되지 않고 공시된 경우 공용으로 사용하는 부분 중 주택부분에 대한 가액을 주택공시가격에 포함하여야 하는지 등 주택부분과 주택외 부분을 구분하지 않고 일괄 양도하는 경우 공용부분에 대하여 면적, 가액의 안분계산방법 및 양도가액(개별주택가격의 변경 등)의 구분하는 방법에 대한 질의임.
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제99조
【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)
가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
○
소득세법 시행령 제164조
【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)
건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면4팀-3842, 2006.11.22
「소득세법 시행령」 제164조 제7항
규정에서의 「건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격」이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 ‘주상겸용주택’을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택(전부 주택)의 최초 공시가격은 「부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률」 제16조 제8항
의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임.
○ 서면4팀-136, 2007.01.10
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이하 “개별주택가격”이라 함)이 공시된 1세대 1주택을 양도하는 경우
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
에서 규정한 주택부수토지의 범위를 초과하는 토지(이하 “과세대상 토지”라 함)의 취득 또는 양도당시의 기준시가는 당해 주택의 취득 또는 양도당시의 개별주택가격을 그 취득 또는 양도당시의
「소득세법」 제99조 제1항 제1호
가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 토지의 가액에 전체토지면적 중 과세대상 토지의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이며, 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 자산별 안분계산은
「소득세법 시행령」 제164조 제7항
의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 적용하는 것임.
○ 서면5팀-49, 2007.01.04
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지ㆍ건물) 취득당시의 기준시가는
「소득세법 시행령」 제164조 제7항
의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 자산별 취득당시의
「소득세법」 제99조 제1항 제1호
가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 하는 것임.
○ 서면4팀-149, 2007.01.11
주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해
소득세법 제99조
규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는
소득세법 시행령 제164조 제7항
의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분(B)의 토지ㆍ건물의 취득당시의 기준시가는
소득세법 제99조 제1항 제1호
가목 및 나목을 적용하는 것임.