도시공원 안의 임야 비사업용토지 여부

양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 이자상당액은 양도ㆍ취득가액에 포함하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, ‘매수자의 귀책사유로 지급하는 연체이자명목의 금원이 매도자의 양도가액에 포함되는지 여부’에 대해 기질의회신문(서면인터넷방문4팀-2963, 2007.10.15 ; 재산46014-738, 2000.06.21)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 당사는 부동산 시행사로서 아파트사업의 시행을 위하여 지주들에게 계약에 따라 2006.4 계약금 10%를 지급하고 토지를 매입하기 시작하였으나, 시공사 및 PF대출은행 선정지연으로 정상적인 중도금 및 잔금지급을 못하게 됨. - 이후 2007년 하반기부터 시공사의 협의가 원만히 진행되면서 토지매입 작업을 재개하게 되었는바, 토지매입 일정이 길어지고 계약기간 내에 중도금 및 잔금지급이 정상적으로 이루어지지 않은 것에 대해 지주들의 주장에 따라 기존계약서 내용을 일부 수정하여 새로운 계약서를 작성하게 되었음(최초계약서상 잔금약정일이 2006년 9월임). - 수정계약서에는 연체이자의 명목으로 거액의 추가 금액을 매도자들이 요구하게 되어 당사가 이를 지불하였음(계약서상에는 추가지급 금액을 연체이자로 명시) ※ 이러한 사례가 많이 있으며 연체이자는 일률적으로 계산된 이자율을 적용한 것이 아닌 총 계약금액의 10%부터 100%까지 협상에 따라 그 금액을 달리하고 있음) 나. 질의내용 - 상기와 같은 변경된 계약서에 따라 지급하는 금액이 양도가액에 포함되는지 여부 ※ 지급된 금액이 일반적인 물가상승률이나 정기예금 이자율을 휠씬 초과하는 금액으로 비록 계약서상 연체이자 명목이라도 이는 손해배상금의 성격이 아니라 실질적으로는 매매가액이 새롭게 수정된 것에 불과하므로 양도소득세 계산상 양도가액에 포함하여 신고하는 것이 타당함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2963, 2007.10.15 【질의】 (사실관계) - 1986.12월 부친 명의로 우사(토지, 건물)를 취득하여 축산업을 운영함. - 2005.12월 우사부지에 아파트 건립관계로 인해 법인사업자와 매매계약(매매대금 10억원) 체결하고 계약금 수령함. - 2006.3월 부친 사망 - 아파트 허가권 문제(법인사업자 귀책사유)로 인해 중도금 및 잔금 수령 못함. - 상속(상속인 : 배우자, 자)을 받아 지연이자(1억원)를 추가하여 다시 계약서를 작성함(매매대금 11억원). ※ (전화통화 내역) 당초 잔금 약정일 : 2006.3월 --〉 실제 잔금 수령일 : 2007년 5월 (질의내용) 상기와 같은 경우 당초 매매대금에 추가된 1억원이 양도가액에 포함되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도ㆍ취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서(당초분, 변경분), 계약변경의 경위, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 재산46014-738, 2000.06.21 【질의】 (상황) 비상장법인인 “갑”법인의 주식을 소유한 대주주가 그와 특수관계에 있는 “을”법인의 주식을 다음과 같이 연불조건으로 양도하면서 주식양도증서상에 양도가액을 양도원금과 이자를 포함하여 6,041백만원으로 기재하고, 그 계산기준이 된 주식매매계약서상에는 현금지급가액과 이자로 구분하여 표시하였음. <주식매매대금 지급 일정표> 단위 : 백만 지급일 1993. 3 2000. 3 2001. 3 2002. 3 2003. 3 계 원 금 500 1,179 1,179 1,179 1,179 5,216 이 자 330 248 165 82 825 계 500 1,509 1,427 1,344 1,261 6,041 (질의사항) 위 사례의 경우, 양도소득세 계산시의 양도가액을 양도원금해당액인 5,216백만으로 하여 신고하여야 한다는 견해가 있어, 이에 대한 귀청의 고견을 질의함. 【회신】 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임.