주택재개발에 따른 입주권 및 완성주택의 양도차익 산정방법 등

주택재개발사업으로 취득한 입주권 및 신축주택의 양도소득을 실지거래가액으로 계산하는 경우 소득세법시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조 규정에 의함

[회신] 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것입니다. ○ 사실관계 - 1994.2.2. 서울 지역에 소재하는 A아파트를 취득하여 10년 이상 거주하였음. - 2002.2.5. 서울 지역에 소재하는 B주택(처 명의)을 취득하였음(거주사실 없음). - A아파트(지분: 79.82㎡) : 현재 재건축 중에 있음. ㆍ2004.12.31. 사업시행인가를 받음. ㆍ2005.10.21. 관리처분계획인가를 받음. ㆍ2006.6.30. 멸실등기 되었음. - B주택(지분: 50.72㎡) : 현재 재개발 중에 있음. ㆍ2003.11.28. 사업시행인가를 받음. ㆍ2005.3.15. 관리처분인가를 받음 ㆍ2005.7.30. 멸실등기 되었음. ㆍ2008.10.30. 준공예정일. ○ 질의내용 - B주택을 먼저 팔 경우, 준공 전 및 준공 후 1년 이내, 2년 이내, 2년 이후에 팔 경우 각각에 대하여 어느 정도의 양도소득세를 납부하여야 하는지 - 준공 후에는 분양가(권리가액+추가분담금)를 취득금액으로 계산하는지 - 장기보유특별공제는 준공전과 준공 후(6년 보유)에 따라 각각 어떻게 적용되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 개정) [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설) [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설) 제1항 제2호에 따른 가액 ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. (2007. 2. 28. 개정) 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의 2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의 2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다. (2007.2.28. 개정) ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007.2.28.신설) 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) ⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2007. 2. 28. 항번개정) 1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5. 31. 개정) 2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2986, 2007.10.17 【질의】 (사실관계) 〈소유 주택〉 - 경기도 과천 소재 아파트 1채(기준시가 4억원) - 부산광역시 민락동 소재 겸용주택 ㆍ대지 66평(37평 : 1997.4월 증여 취득, 29평 : 2002.3월 매매(1억 2천) 취득) ㆍ건물 39평(1층 : 근린생활시설 21평, 2층 : 주택 18평 / 1997.4월 증여 취득) ㆍ당해 주택 소재지가 주택재개발구역으로 확정(2007.9.12. 사업시행인가 고시) 되어 아파트나 상가를 분양 받으려고 함. (질의내용) (1) 아파트를 분양 받아서 건물이 준공된 후 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세 는 얼마인지. * 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우 (2) 상가를 분양 받아서 건물이 준공된 후 9억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지. * 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우 (3) 분양권을 받아서 8억원에 매매할 경우 납부할 양도소득세는 얼마인지. * 2년 미만 보유하고 매매할 경우 / 2년 이상 보유 후 매매할 경우 (4) 상가 30평의 분양권(평당 2000만원으로 계산하여 6억으로 평가)과 현금 1억원을 받을 경우 양도소득세를 부담하여야 하는지, 부담을 한다면 얼마를 내야하는지. 【회신】 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 또는 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 등은 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조의 규정에 의하는 것임. ○ 재재산-550, 2007.05.15 【질의】 ◇ 재건축조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도하는 경우 ⇒ ① 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법 ② 기존주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액 계산방법 ③ 청산금을 납부한 경우 장기보유특별공제 적용방법 ④ 위 해석에 대한 적용시점 【회신】 귀 질의는 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-2702, 2007.09.14 【질의】 가. 질의요약 - 재건축사업의 시행으로 기존주택의 부수토지보다 증가한 재건축아파트의 대지권 증가분에 대한 취득가액의 계산방법에 대하여 질의함. ㆍ기존주택평가액 : 42백만원 ㆍ청산금으로 납부액 : 97백만원 ㆍ분양가액 : 139백만원 ㆍ당초토지면적 : 16.95㎡ ㆍ재건축된 주택의 토지면적 : 39.0672㎡ ㆍ당초건물면적 : 39.16㎡ ㆍ재건축 건물면적 : 141.41㎡ ㆍ1993년 취득, 2005.8.19. 준공검사필 2. 질의요지(쟁점) 1주택(이하 “종전주택”이라 함)을 소유하던 거주자가 재개발조합의 조합원자격으로 동법 규정에 의한 관리처분계획에 따라 환지청산금을 지급하고 재개발사업시행자로부터 종전주택 및 부수토지의 면적보다 큰 면적의 아파트 및 부수토지를 분양ㆍ취득하여 양도하는 경우 아파트 부수토지 중 종전주택의 부수토지를 초과하는 부분에 대하여는 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 취득시기가 되는 것으로 당해 종전주택의 부수토지를 초과하는 부분에 대한 취득가액을 산정함에 있어 그 계산방법에 대하여 질의함. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 및 장기보유특별공제는 「소득세법 시행령」 제166조 제2항 및 제5항 규정에 따라 산정하는 것임. ○ 서면4팀-3540, 2007.12.11 【질의】 (내용) -양평군 ○○면에 소재하는 7필지 989,753㎡의 임야를 100억원에 양도할 예정이나 양도소득세를 상담함에 의견의 차이가 있어 재 상담함. (질의) - 위의 경우 양도소득세 산출세액은 얼마이며 산출근거 등을 안내하여 주기 바람. 【회신】 우리 상담센터에서는 국세법령의 적용에 대한 납세자의 궁금한 사항을 상담하여 드리고 있으나, 구제적인 세액계산은 하지 않고 있음. 세액계산에 관하여는 국세청 홈페이지(www.hometax.go.kr)의 “양도소득세 자동계산” 프로그램을 이용하거나 세무대리인의 도움을 받기 바람.