수용된 토지의 등기 후 실시계획 변경으로 보상금 지급이 유보된 경우

계약내용 불이행 등 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임.

[회신] 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이므로, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것입니다. 2. 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때에는 「국세기본법」 제45조의 2의 규정에 의하여 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 할 수 있는 것입니다. 3. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 양도소득세과세표준예정신고를 하고 세액을 납부하여야 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 파주시 고시 제2006-○○호로 실시계획 승인된 교하 ~ 송포동 도로사업과 관련하여 토지보상을 진행함에 있어, 해당 수용지구 주민들의 민원과 도로설계 변경 등에 따른 실시계획 변경이 예상되어 다음과 같이 보상을 진행하고 있음. - 다 음 - | 보상계약(06.12~) (실시계획 승인면적 등기이전) | ⇒ | 보상금 지급 (실시계획 변경으로 제외되는 면적의 보상금 지급 유보) | ⇒ | 실시계획변경 (도로설계 변경 및 민원 수용에 따른 사업구역 면적 변경) | ⇒ | 환매등기 (사업구역 변경에 따른 제척 부분 원소유자에게 환매등기) | ○ 질의내용 질의1) 양도소득세 신고 대상 여부 (1안) 보상 계약시 소유권이전 완료된 면적만큼 양도소득세 신고 (2안) 환매등기가 예상되어 보상금이 유보된 금액에 해당하는 면적은 사실적인 거래가 아니므로 실제로 보상금 수령한 면적만큼 양도소득세 신고 질의2) 보상금이 유보된 금액을 포함하여 질의1)의 (1안)으로 양도소득세 신고를 한 후 추후 실시계획변경으로 보상이 이루어 지지 아니하는 경우 기 신고한 양도소득세의 환급 여부(소유권을 원소유자에게 환원) (1안) 원소유자에게 소유권을 환매등기시 기 자진 신고한 양도소득세를환급(유보된 보상금액에 해당하는 면적 만큼의 양도소득세) (2안) 환매등기도 개별적인 거래이기 때문에 양도소득세 환급불가 질의3) 양도소득세 신고 및 납부 기준일 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-494, 2006.10.24 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. ○ 서면5팀-141, 2007.01.10 【회신】 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 양도소득세과세표준예정신고를 하고 세액을 납부하여야 하는 것임. ○ 재일46014-2631, 1997.11.10 【회신】 부동산을 매매하고 소유권이전등기가 경료된 후 거래당사자간의 합의에 의한 계약의 해제로 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 소관세무서장이 거래 및 계약내용 등을 사실조사하여 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상의 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 계약내용 불이행 등 대금의 청산절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-109, 2007.01.09 【회신】 1. 「소득세법」 제105조 (양도소득세 과세표준예정신고)에 의한 양도소득 과세표준에 대한 예정신고후 확정신고기한이 도래하기전이라도 그 신고내용에 대하여 「국세기본법」 제45조 의 2에 의한 경정 등의 청구를 할 수 있는 것임. 2. (생략) ○ 서면5팀-1094, 2006.12.05 【회신】 1. (생략) 2. 참고로 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때에는 「국세기본법」 제45조 의 2의 규정에 의하여 법정신고기한 경과 후 3년 이내에 경정청구를 할 수 있음. ○ 재산세제과-94, 2005.08.18 【질의】 공익사업목적으로 수용된 토지를 당해 사업의 폐지로 인하여 당초 소유권자에게 환매된 경우 －재취득한 토지취득시기는. －○○시 ○○동(○○지구) 1985년 이전│ 2001.6. │ 2004.7. 2005.2. ────△──├──△──├──▶─────△──── 토지 │ 의왕시 │ 원소유자 주택공사 취득 │ 협의매수 │ 재취득 협의매수 ⓐ │ │ ⓑ ↓ ↓ 2001.5. 2003.6. 실시계획인가 택지개발예정 지구지정 주택공사에게 협의매수되는 토지의 취득시기가 ⓐ인지, ⓑ인지. 【회신】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 의 규정에 의하여 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 폐지ㆍ변경 등으로 협의매수일 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자가 환매권 행사로 취득한 후 이를 양도하는 경우 당해 토지의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 환매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)임. ○ 서면4팀-845, 2005.05.27 【질의】 토지투기지역내에 의제취득일 이전부터 소유하던 토지를 학교도로부지로 2001년 수용되었다가 당해 도시계획의 변경으로 2004.7. 본래의 소유자에게 환매되었음. 당해 토지가 2005.2. 주택공사의 공공사업용으로 협의 수용되는 경우에 위 토지의 취득시기 및 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있는지. 【회신】 1. 거주자가 지정지역내의 토지를 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날, 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 또는 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역으로 지정한날 중 가장 빠른 날)전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는경우 포함)하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. 2. 위1에서 양도하는 토지를 환매권 실행으로 당초의 토지를 환매 받는 경우에 당해 토지의 취득시기는 그 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날이 되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-2505, 1996.11.12.)을 참고하기 바람. 【참고예규: 재일46014-2505(1996.11.12.)】 1. 자산의 취득 또는 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임. 2. 토지에 대한 환매권이 실행되어 당초의 토지를 환매받는 경우 당해 토지의 취 득시기는 당해 권리에 의한 조건이 성취된 시점인 환매대금을 청산한 날이 되는 것임. 3. 따라서, 환매권 실행으로 취득하는 토지를 취득시기(환매대금 청산일) 도래 전에 양도계약을 하는 경우로서 당해 토지의 취득시기(환매대금 청산일) 이전에 양도시기가 도래하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것이나, 그 양도시기가 취득시기(환매대금 청산일) 이후에 도래하면 토지를 양도하는 것임.