주상복합건물 일괄 양도하는 경우 양도 및 취득가액 안분계산 방법

장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것임

[회신] 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것입니다. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것임 1. 질의내용 요약 【사실관계】 - □□구 □□동 소재 □□맨션은 구청에서 거주자 대피명령 및 건축물 사용금지 (1996.12.3)처분을 받고 단수 ․ 단전이 되고 약10년 동안 사람이 살지 못하는 폐허 로 방치된 아파트(69세대) 였습니다. - 2006.10.31일자로 사업시행자인 법인에게 헐값으로 매각하여 잔금을 받았습니다. 【질의내용】 위와 같이 10년동안 붕괴위험이 있어 거주자 대피명령에 의하여 단전단수된 사람이 살지 않는 아파트가 1세대1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. 삭 제 (2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○서면4팀-231, 2006.02.09 【질의】 (사실관계) - 부동산(주택)보유현황 A : ○○동 XXX-60 (1972년 취득, 토지 60.2㎡, 건물 40㎡) B : ○○동 XXX-43 (1965년 취득, 토지 공유지분 86.7/164.2㎡, 건물멸실로 등록말소) - B의 경우 ㆍ1994.12월 ○○동 도시가스 화재사고로 주거용 건물 전소, 미파손 무허가 일부건물이 남아 양곡상 영업용 건물로 사용하였음. ㆍ1999.3.31. 건축물관리대장 상의 건축물 멸실로 인한 말소통보(관할구청) ㆍ2001.6.25. 화재사고 후 영업신고 되어있던 양곡상 영업을 종료(폐업신고 함) 하였으며, 건물의 경우 불량하여 사용하지 아니하고 비어 있는 상태임. ㆍ현재 주민등록상에도 화재사고 이후 주민등록상 등재되거나 거주하는 주민 없음. (질의사항) 위와 같은 경우A를 양도하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지 또는 1세대 1주택에 해당하는지 여부 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-648, 2006.03.21 【질의】 1세대 1주택 비과세 판정시 사업계획승인일 이후에도 철거되지 아니한 재건축 입주권을 보유하고 있는 경우 주택 수 포함 여부 【회신】 다른 주택의 1세대 1주택 또는 1세대 2주택여부를 판정함에 있어서는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-212, 2006.02.07 【질의】 폐가 상태의 건물 주택여부 【회신】 1. 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것임. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것임. ○서면4팀-104, 2006.01.23 【질의】 (내용) - 주택의 현황 ㆍ소재지 : ○○구 ○○동 X가 XX-39, 대지 80평 ㆍ건축연월일 : 1947년에 건축 ㆍ천정이 내려앉고 벽이 무너져 내려 바람을 피할 수 없으며 문짝이 하나도 없는 폐가로 지붕은 바람이 불면 내려앉을 만큼 위험하며, 4년간 공가로서 고양이만 살고 있으나 철거자금이 없어 현재까지 방치하고 있음. (질의) 위 주택을 세법상의 주택으로 간주하여 과세하여야 하는지. 【회신】 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것임. 다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 귀하의 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 관련사실 및 현장을 확인하여 판단하는 것임.