장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상 이어야 동 감면규정이 적용됨.
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【재재산-771(2006.07.03), 재재산46014-30(1999.10.12)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 1996년 거주자가 5호이상의 임대주택(국민주택 규모)을 신축함과 동시에 사업자등록을 하고 10년 이상 임대하고 양도함. - 5호이상의 임대주택 규정의 호수 산정에 있어서 3인이 각각 1/3씩 공유지분을 갖고 15 가구의 주택을 임대하였다면 각 인별로 5호 이상이 된다고 볼 수 있음. 【질의내용】 1. 상기와 같은 경우 조세특례제한법 제97조 장기임대주택 취득자에 대한 양도소득세 감면규정을 적용받을 수 있는 지 여부 ? 2. 상기와 같은 경우 소득세법시행령 제167조의3 규정에서 조세특례제한법 제97조 에 해당하는 주택을 양도하는 경우 1세대3주택 중과세율 적용여부 ? 3. 임대주택의 임대기간 기산일이 사실상 주택임대개시일이 아니라 주택임대를 사업목적으로 하는 사업자등록 접수일이 되는지 여부 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1 ~ 2의 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령 이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 3～10. 생략 ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29 제목개정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28 개정) ② ~ ⑥ 생략 ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. ( 2000.1.12. 개정) ② ~ ③ 생략 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-771, 2006.07.03 【질의】 □ 거주자가 5호ㆍ5년 이상 임대한 국민주택 양도시 양도세 50％ 감면( 조세특례제한법 §97) ｏ 공동임대 주택 양도시 감면대상 주택수 산정 (예) 2인이 공동으로 5호 임대하다 양도시 지분이 있는 경우 주택수로 산정할 수 있는지 여부 * 신축임대주택에 대한 양도세 감면특례( 조세특례제한법 §97의2 ), 3주택이상 중과대상 주택제외(소득영 §167의3), 3주택 이상 중과대상 주태제외(§167의5) 공통사항 【회신】 조세특례제한법 제97조 및 동법 시행령 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어서 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말하는 바 임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상(예: 임대주택 10호를 공유하는 공동사업자 1인의 지분이 50％인 경우 5호를 보유하는 것으로 인정)이어야 동 감면규정이 적용됨. ○ 재재산46014-30, 1999.10.12 【질의】 본인이 무지하여 조세특례제한법시행령 제97조 제3항 의 기한인 1998. 7까지 임대주택 신고서를 제출하지 못하고 1999. 7에야 세무서장에게 제출하였음. 〈질문사항〉 1. 임대를 개시한 날(1998. 4)로부터 3월이 초과(1999. 7)하여 관할세무서장에게 사업자 등록신청을 하였을 때 5년 이상 임대 후 양도하면 100％ 감면이 가능한지 여부 2. 임대기간 기산일이 임대를 개시한 날(1998. 4)과 사업자등록신청일(1999. 7)중 어느 날짜인지. 【회신】 조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음. ○ 서면4팀-2019, 2005.10.31 【질의】 (현황) ① 현재 거주하고 있는 아파트는 1988년 취득하였으며, 현시점에서 양도하려고 함. 아파트의 양도에 따른 양도소득세의 과세 여부에 대하여 질의코자 함. ② 또한 1995년 다가구용 단독주택(7가구 거주용으로 국민주택에 해당됨)을 신축하여 현재까지 임대(전세)에 공하고 있음. ③ 본인은 부동산임대업으로 사업자등록을 하지 아니하였으며, 조세감면규제법에 의한 임대사업신고도 하지 아니하였음. (질의) 〈갑설〉 당해 아파트의 양도시 양도소득세가 과세됨. （이유） 조세감면규제법 제97조에 의하면 장기임대주택의 경우에 임대사업신고를 하도록 규정하고 있음. 따라서 임대신고를 한 경우만 1세대 1주택의 판정시 당해 장기임대주택을 주택으로 보지 아니하고 당해 아파트의 양도는 임대신고라는 형식적 요건이 충족되지 아니하여 양도소득세가 과세됨. 〈을설〉 당해 아파트의 양도시 양도소득세가 과세되지 아니함. （이유） 조세감면규제법 제97조에 의하면 장기임대주택의 경우에 임대사업신고를 하도록 규정하고 1세대 1주택의 판정시 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있으나, 임대현황을 신고하지 아니한 경우에도 실질적으로 장기임대주택의 요건에 해당되면 1세대 1주택의 판정시 당해 장기임대주택을 주택으로 보지 아니함. 따라서 당해 아파트의 양도시 양도소득세는 비과세됨. 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 제1항 의 장기임대주택에 해당하는 경우 같은조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 대한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니함. |