부당행위계산부인 대상여부 및 취득가액 환산 방법

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 증여받은 자가 5년 이내에 양도하는 경우 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보며, 취득가액이 불분명한 경우 환산가액을 취득가액으로 하는 것임.

[회신] 1. 귀 질의의 (1)의 『증여받은 자산 양도에 따른 양도소득의 부당행위계산』과 관련하여는 기존 질의회신문(서면4팀-3121, 2006.09.13 및 서면4팀-2097, 2006.07.06)을 참고하시기 바라며, 2. 귀 질의 (2), (3)의 『양도소득 부당행위계산 대상자산의 「조세특례제한법」 제85조의 규정 적용』과 관련 하여는 기존 질의회신문(재재산-620, 2005.12.08 ; 서면4팀-915, 2005.06.10 ; 서면4팀-675, 2005.05.02 ; 서면4팀-297, 2006.02.16)을 참고하시기 바랍니다. 3. 귀 질의 (4)의 고가주택 양도(수용)에 따른 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우로서 환산가액의 계산은 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의한 가액으로 하는 것으로 귀 질의와 관련된 기존 질의회신문(서면4팀-2825, 2006.08.17 및 서면4팀-1223, 2006.05.02)를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 1) 가족현황 - 아버지, 아들1, 아들2, 아들3, 각각 별도의 독립된 세대임. 2) 주택현황 - 국민임대주택 건설로 인해 금년 내에 수용될 예정인 □□구 △△동소재 단독주택에 대하여 다음과 같음. ① 주택1 * 주택분 토지는 아들1과 아들2가 각각 50% 지분씩 소유하고 있으며, 2004.06.28.에 아버지로부터 증여받았음. * 주택은 아들1이 2004.10월경 자가건설하여 현재까지 소유하고 있음. ② 주택2 * 토지는 아들3이 전부 소유하고 있으며, 2006.06.28.에 아버지로부터 증여받았음. * 주택은 아들3이 2004.10월경 자가건설하여 현재까지 소유하고 있음. ③ 주택3 * 아버지 소유로 토지는 1985.06월경 취득하였고, 건물은 2004.08월경 자가건설하여 현재까지 소유하고 있음. ○ 질의내용 ① 주택1과 주택2의 경우 증여받은 토지위에 주택을 자가건설하여 양도한 것이므로 양도소득의 부당행위계산 규정에 의하여 증여받은 토지분에 대하여만 적용하는 것이 정당한지 여부 및 주택의 경우에는 고가주택에 해당하지 아니하는 주택1은 1세대1주택 비과세대상이고, 고가주택에 해당하는 주택2은 양도소득세가 과세되는 것이 정당한지 여부 ② 주택1과 2의 □□구청 공람공고는 2004.12.06.이며, 사업인정고시일은 2005.05.07.이며, 투기지역으로 지정된 날이 2003.03.28.이므로 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산할 수 없음. 만일 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어 아버지가 직접 양도했다고 가정할 경우의 양도소득세액이 비교대상이 되는 수증자의 양도소득세와 증여세액의 합계액이 더 클 경우 아버지가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세 계산시 토지취득일을 당초 아버지가 취득한 날로 보게됨. 토지 취득일을 아버지가 취득한 날로 보면, 조세특례제한법 제85조 의 규정에 해당되어 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산할 수도 있는지 여부와 또한, 기준시가에 의해 양도소득세를 계산할 수 있다면 비교대상이 되는 수증자의 양도소득세는 기준시가에 의하는지 또는 실지거래가액에 의하는지 여부 ③ 단독주택 공시가격 때문에 2006년에는 토지에 대한 개별공시지가가 공고되지 아니하였으며, 만약, 아버지가 직접 양도했을 경우를 가정할 때의 세액을 기준시가에 의하여 과세할 수 있다면, 2005.01.01. 현재의 개병공시지가를 적용하면 되는지 여부 ④ 주택2의 경우 고가주택에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것으로서 양도가액은 보상가액으로 취득가액 중 토지는 당초 증여 당시 증여재산가액으로 하고, 건물은 건설원가가 될 것이나, 건설원가의 입증자료가 충분하지 못한 경우 환산취득가액을 적용하면 되는지 여부와 환산취득가액을 적용할 경우 토지, 건물 둘 다 적용하여야 하는지 여부 는 상기의 2필지 임야를 양도하는 경우 양도가액을 실지거래가액으로 하는지 또는 기준시가에 의하는지 여부 및 양도소득세액은 얼마나 되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날( 관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다 ) 전에 취득 하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (2004. 12. 31. 신설) 2. (이하생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29. 개정) ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ⇒ 2006.12.31.까지는 3년 이내 양도분(아래 소득세법 부칙, 2005.12.31 법률 제7837호 제1조 참고) ③ 제97조 제6항의 규정은 제2항의 규정에 의한 연수의 계산에 관하여 이를 준용한다. (1996. 12. 30. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29. 신설) ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제1조 【시행일】 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제156조의 4의 개정규정은 2006년 7월 1일부터 시행하고, 제95조 제2항(각 호 외의 본문 중 제104조 제1항 제2호의 5 내지 제2호의 8에 관한 부분에 한한다), 제101조 제2항 및 제104조 제1항(제2호의 4를 제외한다)의 개정규정은 2007년 1월 1일부터 시행한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-3121, 2006.09.13 「소득세법시행령」 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계자로부터 자산을 증여받은 자가 그 증여받은 자산을 그 증여일로부터 5년(2006.12.31. 이전 양도시는 3년)이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에 수증자가 부담하는 증여세와 그 증여받은 자산을 다시 타인에게 양도함으로써 부담하는 양도소득세의 합계액이 증여자가 직접 그 자산을 양도한 것으로 간주하여 부과하는 양도소득세보다 적은 경우에는 소득세법 제101조 제2항 의 규정에 의한 부당행위계산이 적용되어 증여자가 양도한 것으로 보고 양도소득세를 과세하는 것이며, 이때 양도소득세의 납세의무자는 당초의 증여자가 되는 것이고 양도소득세의 계산 등은 납세의무자의 양도일 현재 과세요건에 따라 결정하는 것임 . ○ 서면4팀-2097, 2006.07.06 「소득세법」 제101조 제2항 의 규정에 의하여 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에서 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 5년(2006.12.31. 이전 양도시는 3년) 이내에 다시 이를 타인에게 양도하는 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도 한 것으로 보는 것이나, 특수관계자에게 증여한 경우에는 위 법령을 적용하지 아니하는 것임. ○ 재재산-620, 2005.12.08 【질의】 (질의내용) 보상가액이 10억원 이상이어서 고가주택 기준에 해당하여 투기지역내의 고가주택을 공익사업용으로 정부(지방자치단체)에서 수용 양도한 경우 양도소득세의 과세기준은 기준시가인지. 실거래가인지. 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례) 제5호 규정에 의거 기준시가 과세대상에 해당되는지. 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제1호 (현행 같은조 제2항 제1호, 고가주택)의 규 정과 조세특례제한법 제85조 의 규정이 동시에 해당하는 자산을 양도하는 경우 그 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1632, 2006.06.08 【질의】 (사실관계) - 1986.8.6. 어머니가 취득(공주시 장기면 ○○리 산 XX-22 토지 3,300㎡) - 2005.2.1. 딸에게 증여 - 2006.3.16. 공공용지 수용 보상금수령 74,000,000원 - 사업고시일 2005.5.24. - 투기지역지정일 2004.2.26. (질의) 상기와 같은 토지의 양도에 대한 양도소득세 신고를 할려고 하는데 기준시가에 의한 신고가 가능한지. 【회신】 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-852, 2006.4.6. ; 서면4팀-675, 2005.5.2. ; 서면4팀-915, 2005.6.10.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-915, 2005.06.10 「조세특례제한법」 제85조 ‘지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례’의 규정을 적용함에 있어서 「소득세법」 제101조 제2항 의 부당행위계산 대상에 해당하는 자산의 취득시기는 당해 자산의 증여를 받는 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-675, 2005.05.02 【질의】 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례) 적용시 예정지구 지정일 등이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 前에 취득하여야 기준시가 적용을 받을 수 있는데, 본인의 경우 부친으로부터 증여받은 토지로서 취득일(증여등기접수일)이 2002.11.15 . 사업인정고시일이 2004.11.15. 인 경우 상기 법조문에서 “사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날”은 구체적으로 언제인지 . 본인은 양도소득세를 실거래가로 신고해야 하는지 아니면 기준시가 신고가 가능한지. 【회신】 1. 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호 의2 규정에 의한 지정지역(부동산 투기지역)내의 부동산을 「조세특례제한법」 제85조 각호의 1에서 규정하는 택지개발예정지구 등으로 지정한 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. 2. “사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날”에서 2년은 역에 의하여 계산하는 것으로서 사업인정고시일이 2004.11.15.인 경우에 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날은 2002.11.15.입니다. 따라서 귀 질의의 경우 예정지구 지정 후 투기지역이 지정된 경우로서 예정지구 지정일이 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이내인 경우에 상기의 기준시가 과세 적용을 받으려면 2002.11.14.이전에 당해 부동산을 취득하여야 함 . ○ 서면4팀-297, 2006.02.16 【질의】 (질의) 1. 특수관계자인 자녀로부터 증여받은 주택과 그 부수토지를 증여일(2004.12.15.)로 부터 3년 이내에 국방부에 공공용지의 협의취득에 따라 수용(2005.7.18.)된 경우로서 양도소득세 부당행위 계산 대상에 해당됨. 2. 주택과 그 부수토지를 증여한 자녀는 증여당시 및 수용당시 다른 1주택을 보유하고 있었음. 3. 이 경우 수용된 주택(고가주택에 해당하지 않음)은 투기지정지역에 해당하나 조세특례제한법 제85조 규정의 요건에 해당하는 경우 당해 증여자의 양도차익 산정은 기준시가에 의하는 것인지 아니면 소득세법 제101조 부당행위 계산 대상이므로 실지거래가액에 의하는 것인지에 대한 질의임. 【회신】 거주자가 소득세법 제96조 제2항 제7호 규정에 의한 지정지역 [부동산 투기지역] 내의 부동산을 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하는 개발예정지구 등으로 고시한날 〔기준시가 과세기준일〕 (관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2825, 2006.08.17 1. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 「소득세법 시행령」 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임. 2. 의제취득일(1985.1.1.)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은 법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1223, 2006.05.02 1. (생략) 2. 「소득세법」 제96조 제2항 각호에 해당하는 경우에는 그 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항에 의거 환산한 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가를 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것이며, 양도당시라 함은 위 1.에서 확인되는 양도시기를 말하는 것임.