아파트 분양권 양도시 실지거래가액 계산 방법

“실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것임

[회신] 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임 | 1. 질의내용 요약 | | 【사실관계】 매입한 아파트분양권을 복덕방(떳다방)과 1억5천원에 매매계약서을 작성하고 양도소득세를 신고납부 하였으나 본인이 알지 못한상태에서 복덕방이 매수자와 2억원에 매매계약을 체결 하였고 분양회사에 본인과 매수자와 아파트분양권에 대한 권리의무 승계절차를 이행하였습니다. 【질의사항】 위와 같은 본인의 아파트분양권 매매차익에 대한 양도가액(실지거래가액)이 1억5천만원인지 2억원인지에 대하여 질의 합니다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등 으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 생략 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-111, 2006.01.24 【회신】 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자 , 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 의 규정에 의한 지정지역안의 부동산을 양도하는 경우에 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임. ○ 서면4팀-429, 2006.2.28 【회신】 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임. | “참고자료” ○ 서면4팀-1253, 2005.7.19 【질의】 (사실관계) 서울시 ○구 소재 주상복합 사업시행부지의 토지소유자에 대한 질의임. - 2개의 필지가 있는데 갑필지는 5인이 공유하고 있으며 을필지는 6인이 공유하고 있음. - 을토지 공유자 중 2인은 사업시행자에게 토지를 양도하고 갑토지 공유자중 나머지 3인과 을토지 공유자들은 사업시행자에게 토지를 지분참여계약으로 출자함. - 사업시행자는 법인이며 공동사업이 될 경우 당해 법인과 토지출자자들이 공동사업자가 될 것임. (질의사항) 1. 공동사업에 대한 현물출자에 해당하는지. 2. 현물출자에 해당한다면 양도시기는. 3. 현물출자에 해당한다면 서울시 ○구는 토지투기지역(2005.6.30. 지정)인데, 실거래가 과세대상인지. 기준시가 과세대상인지. 실가대상인 경우 실지거래가액은 어떻게 산정하여 신고하는지. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업, 부동산매매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호의 지정지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. 3. 거주자가 토지를 현물출자하여 공동으로 부동산매매업을 영위하는 경우 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것인바, 현물출자 당시의 가액 산정방법은 기 질의회신문(서일46011-10261, 2003.3.5.)을 참고하기 바라며, 개인과 법인이 공동으로 사업을 영위하는 경우 소득금액 계산방법에 대하여는 기 질의회신문(소득46011-21039, 2000.7.26. ; 법인46012-300, 1998.2.5.)을 참고하기 바람.