재건축시행 전부터 소유한 2주택이 모두 재건축이 완성된 후 그 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 1988년 4월에 취득한 주택이 재건축사업시행(1998.05.13. 사업계획승인)으로 2005.10월에 완성된 재건축주택(A주택)과 2000.03.11.에 취득한 주택이 재건축사업시행(2004.06.30. 사업시행인가)으로 2008.2월에 완성된 재건축주택(B주택)을 소유한 경우에는 당해 2주택 중 먼저 양도하는 주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용받을 수 없으므로 양도소득세가 과세되는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 주택 보유 현황
| 년, 월, 일 | A아파트 | B아파트 |
| 1988.4월 | 취득 및 입주 | |
| 1998.05.13 | 사업계획승인 | |
| | 조합원 일부 이주시작 | |
| 2000.03.11 | | 취득(가동 503호) |
| 2000.04.15 | 시공사 부도로 본 계약 파기 | |
| 2001.06.11 | 시공사 재선정 | |
| 2002.08.19 | 본인 이주 | 입주(나동 402호) |
| 2004.06.30 | | 사업시행인가 |
| 2004.10.04 | | 이주 |
| 2005.02.11 | | 관리처분인가 |
| 2005.10.27 | 준공인가 | |
| 2005.11.28 | 입주 | |
| 2008.02.29 | | 준공 |
○ 질의내용
본인은 A아파트 입주권 취득(1998.05.13)[주택재건축사업의 경우 2005.05.31. 전에 사업시행인가를 받은 경우
소득세법 시행령
부칙(대통령령 제18850호로 2005.05.31 개정된 것) 제4조의 경과조치에 의거 사업시행인가일이 입주권의 취득시기로 봄] 이후 ⇒ B아파트 취득(2000.03.11) 및 재건축사업 진행인 경우로
① A아파트를 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용 양도소득세 비과세를 받으려면 언제까지 양도하여야 하는지 여부
② 또 B아파트를 양도시 양도소득세 특례 비과세를 받을 수는 없는지 여부, 만약 받을 수 있다면 언제까지 양도하여야 하는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제89조
【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설)
○
소득세법 시행령 제154조
【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하생략)
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)
2. (생략)
나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례)
○ 서면5팀-150, 2008.01.22
2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서
「소득세법 시행령」 제154조 제1항
의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면5팀-1747, 2007.06.07
1주택을 보유하던 1세대가 그 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받아 주택재건축사업의 시행 중 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택 취득 후 1년이 경과한 상태에서 당해 재건축주택의 완성일 이후에 그 재건축주택을 양도하는 경우에는
「소득세법 시행령」 제155조 제1항
의 규정을 적용받을 수 없으므로 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-294, 2007.01.22
1. (생략)
2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도하는 주택이 1세대1주택으로서
「소득세법 시행령」 제154조 제1항
의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나,
재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면5팀-1791, 2007.06.13
「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 규정 적용시 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축된 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나,
재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대 1주택 보유기간을 계산하는 것임.
○ 서면5팀-1408, 2007.04.30
「소득세법 시행령」 제154조 제1항
의 비과세되는 1세대1주택의 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임.