장기임대주택의 양도소득세 감면 및 3주택 중과세 제외 여부

1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 중과세 제외되는 일정한 장기임대주택은 당해 거주자의 소유 주택수에 포함하는 것임.

[회신] 1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다. 2. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서, 「같은법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에서 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유 주택수에 포함하는 것입니다. [사실관계] - 부부가 보유하는 주택 현황으로 거주하는 주택 1채(과천 소재, 납편 소유)와 1997년 주택임대업자로(처명의) 등록 신고한 충남 당진의 미분양 아파트로(16평형) 등록세, 취득세를 감면받아 10채를 소유 중 2채는 비과세 요건 5년 후 매도함. - 2005년 경기도 분당에 7평 아파트 5채를 취득하여 주택임대업자(남편 명의)로 등록함. [질의내용] - 충남 당진의 아파트를 2008년 3월 양도할 경우 양도소득세 과세여부 - 거주중인 경기 과천 소재 주택(6억 초과)을 매도시 20년 보유로 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택에 해당하는 고가주택 양도차익 및 장기보유특별공제 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】(2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ②「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다. (2007. 12. 31. 개정) | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 4년 이상 5년 미만 5년 이상 6년 미만 6년 이상 7년 미만 7년 이상 8년 미만 8년 이상 9년 미만 9년 이상 10년 미만 10년 이상 11년 미만 11년 이상 12년 미만 12년 이상 13년 미만 13년 이상 14년 미만 14년 이상 15년 미만 15년 이상 | 100분의 10 100분의 12 100분의 15 100분의 18 100분의 21 100분의 24 100분의 27 100분의 30 100분의 33 100분의 36 100분의 39 100분의 42 100분의 45 | ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 3. 「조세특례제한법」 제97조 ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005. 2. 19. 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-2824, 2007.10.25 【회신】 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2445, 2007.08.14 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 「2000.12.31. 이전에 임대를 개시」하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 함)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한함) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. ○ 서면4팀-2433, 2007.08.10 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 1998년 다가구주택(16호)을 취득하여 임대사업등록과 사업자등록을 하여 임대해오고 있음 : 「조세특례제한법」 제97조 규정을 적용받는 장기임대주택에 해당함. - 2005년에 다가구주택 2호를 새로 취득하여 임대하고 있음. - 위 임대주택외 거주중인 A주택(3년보유, 2년거주)을 보유하고 있음. (질의내용) - 거주중인 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는지, 1세대3주택으로 중과세되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서, 「같은법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에서 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유 주택수에 포함하는 것임. 2. 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우. 일반주택을 양도하는 경우에는 「같은법 시행령」 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세 적용대상에서 제외되는 것임.