임대주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인이 임대주택을 우선분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있음
전 문
[회신]
귀 질의의 경우, 아래의 기질의회신문(서면인터넷방문상담4팀-167, 2008.01.18)을 참고하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-167, 2008.01.18
「임대주택법」제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 우선분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우「소득세법시행령」제154조 제1항 제1호 규정을 적용받을 수 있음.
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 1994.11.08 본인은 ○○시 소재 건설임대주택(이하 “A”)을 ○○종합건설과 임대차계약을 체결하고 임차하여 거주함(상기 건설사는 임대주택건설촉진법에 따라 주택건설사업계획인 승인을 받고 국민주택기금 지원을 받아 1993년 상기 건설임대주택의 입주자 모집공고를 함에 따라 본인이 청약하여 임대차계약을 체결함).
- 그 후 ○○종합건설이 부도로 인해 ○○채권단이 임대주택을 인수함
- 2001년 ○○채권단은 임대주택을 임차인이 아닌 제3자인 개인(70명-80명)에게 분양함
- 본인을 포함한 임차인들(313세대)은 법원에 ‘소유권이전등기’소를 제기하여 대법원에서 승소 후 2007.12.17 소유권이전을 받음[등기원인 및 일자 : 2001.3.30 매매(판결)]
[질문내용]
- 본인이 A주택을 등기 후 바로 양도하는 경우
소득세법시행령 제1항
제1조의 의해 비과세를 받을 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행령 제154조
【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)
1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
(2005. 2. 19. 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-167, 2008.01.18
【질의】
가. 사실관계
- 1994년 11월 거주자 갑은 ○○시 소재 건설임대주택(A)을 임차하여 거주함.
- 1998년 건설회사의 부도로 인해 △△채권단(주)가 임대주택을 인수함.
- 2001년 △△채권단(주)는 임대주택을 임차인이 아닌 제3자인 개인에게 분양함.
- 갑을 포함한 임차인들은 법원에 소송을 제기하여 2006년 6월 소유권을 이전받음.
나. 질문내용
갑이 A주택을 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택의 양도로 보아 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부
【회신】
「임대
주택법」 제2조 제1호
규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 우선분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우
「소득세법시행령」 제154조 제1항 제1호
규정을 적용받을 수 있음.
○ 서면5팀-1783, 2007.06.12
【질의】
ｏ 2002.8.31. 부천시 ○○구 ○○동 XXX-4 ○○○마을 XXXX-1402 ○○임대아파트에 임차인으로 입주하여 주민등록 전입신고 후 거주하다가 2005.7.1. 분양전환 받아 등기부상 소유권 이전완료 후 현재까지 거주
- 향후 위 아파트를 매도할 경우 비과세 적용시점은 언제인지 여부
1. 임대주택법에 의한 거주기간 5년인 경우로 2007.8.31. 이후인지.
2. 소득세법에 따른 취득 후 1세대 1주택 3년 보유기간에 의한 2008.7.1. 이후인지.
【회신】
거주자가
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
및 「같은법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 주택의 거주기간은 당해 주택의 취득일 이후부터 양도일까지의 세대전원이 실제로 거주한 기간을 말하는 것임.
○ 서면5팀-742, 2006.11.9
【질의】
(사실관계)
- 울산시 소재 임대주택법에 의한 건설임대주택에 해당하는 아파트에서 현재 4년6개월 거주중 2007.4월 분양예정임
- 충남 아산 소재 아파트를 2006.11.20 처 명의로 분양받아 세대원중 처와 아이들이 아산으로 주민등록이 이전된 상태임
- 세대주인 남편만 임대주택에 주민등록이 되어 있는 상태임
(질 의)
위 임대주택을 2007년 4월 분양후 양도 할 경우 1세대1주택 비과세에 해당되는지.
【회신】
거주자가
「소득세법」 제89조 제1항 제3호
및 「같은법 시행령」제154조 제1항 제1호의 규정에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있으며, 이 경우 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 위 규정에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받는 것입니다.
○서면4팀-242, 2005.02.11
1. 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설 임대주택을 취득하여 양도함으로서
소득세법 제154조 제1항 제1호
의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간은 전세대원이 당해 주택의 임차일부터 양도일 까지의 거주기간이 5년 이상이어야 하는 것이며,
2. 이 경우 세대원의 5년 거주기간 계산시 생계를 같이하는 가족 중 취학ㆍ질병의 요양ㆍ근무상 또는 사업상 형편 등으로 당해 임대주택에서 거주하지 못하고 일시퇴거한 자가 있는 경우에는 그 일시퇴거자도 생계를 같이하는 동거가족으로 보아 위 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임.
3. 임대주택법에 의한 건설임대주택의 전세계약자와 분양받은자가 상이한 경우에도 동일세대원인 경우에는 동 규정을 적용받을 수 있는 것임.