1세대 다주택자의 양도소드세 및 종합부동산세 관련질의에 대한 회신

교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것임.

[회신] 양도소득세 과세대상인 부동산을 교환하는 경우로서 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이「소득세법 시행령」 제176조의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것이며, 귀 질의의 경우 교환받은 토지의 실지취득가액을 교환으로 양도하는 토지의 양도가액(매매사례가액)으로 볼 수 있는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 [사실관계] 【1】2006년의 교환거래 현황 - 2006.09.20. A개인(100번지 토지 : 1991.05.10.취득하였고, 비사업용토지이므로 실가과세대상임)과 B법인(120번지 토지 : 2006.08.27.취득 하였고, 실지취득가액은 260백만원 이었으며, 1년 이내 양도이므로 실가과세대상임)은 토지를 교환 하였는데, 실지거래가액에 대한 언급 없이, 그 평가액을 동등한 것으로 보고 거래하였습니다. - 교환당시, A개인의 100번지 토지는 개별공시지가 80백만원이었고, B법인의 120번지 토지는 개별공시지가가 160백만원이었음. 【2】2007년의 일반매매거래 현황 - 2007.11.10. A는 위의 교환으로 인하여 취득한 120번지 토지를 C법인에게 실지거래가액 400백만원에 양도 함. - 100번지 토지의 2007.1.1.기준 개별공시지가 70백만원이며, 2006.1.1.기준 개별공시지가는 80백만원임. - 120번지 토지의 2007.1.1.기준 개별공시지가는 170백만원이며, 2006.1.1.기준 개별공시지가는 160백만원임. * A개인은 B법인 및 C법인과 특수관계없음 [질의사항] 【관련규정】 ○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액 은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액 은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 【질의내용】 (1) A개인의 2006년도분 및 2007년도분 양도소득세 신고에 있어서 2006.9.20. 교환거래에 따른 100번지 토지의 양도에 대한 양도가액 (2) A개인의 2007.11.10. 120번지 토지의 일반매매거래에 따른 120번지의 취득가액 【견해】 (제1설) 1) 2006년도 100번지 토지에 대한 양도가액 - 이는 교환당시 그 양도자산의 실지거래가액이므로 교환으로 인하여 양도한 자산인 100번지의 실지거래가액으로 하여야 하는데, 그에 대한 실지거래가액이 없고, 소득세법시행령 제176조의2 제3항 의 규정에 의한 양도당시의 매매사례가액 및 감정가액도 없으며, 환산가액은 취득가액에 한하는 것이므로 결국, 100번지 개별공시지가인 80백만원이 양도가액임. 2)2007년도 120번지 토지에 대한 취득가액 - 이는 교환당시 그 취득자산의 실지거래가액이므로 교환으로 인하여 취득한 자산인 120번지의 실지거래가액으로 하여야 하는데, 그에 대한 실지거래가액은 없으나, 소득세법시행령 제176조의2 제3항 의 규정에 의한 취득 당시의 매매사례가액이 있는 경우에 해당하므로 120번지 매매사례가인 260백만원이 취득가액임. (제2설) 1) 2006년도 100번지 토지에 대한 양도가액 - 교환으로 취득한 자산의 매매사례가인 260백만원 2)2007년도 120번지 토지에 대한 취득가액 - 환산취득가액 457백만원(400백만원 X 80백만원 / 70백만원) (제3설) 1) 2006년도 100번지 토지에 대한 양도가액 - 2006년도 교환당시 차액에 대한 금전수수가 수반되지 아니하였으므로 동등한 가치를 가진 자산을 교환 것으로 보아 120번지의 매매사례가인 260백만원 2)2007년도 120번지 토지에 대한 취득가액 - 2006년도 교환당시 차액에 대한 금전수수가 수반되지 아니하였으므로 동등한 가치를 가진 자산을 교환 것으로 보아 120번지의 매매사례가인 260백만원 (제4설) 1) 2006년도 100번지 토지에 대한 양도가액 - A가 2006년도에 신고한 가액임 2)2007년도 120번지 토지에 대한 취득가액 - A가 2006년도에 신고한 가액임 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 12. 30. 신설) ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2006. 12. 30. 신설) ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) ⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정) ⑨ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 「증권거래법」에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백 한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산 (주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설) 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31. 신설) ⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (1999. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액 은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액 은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 (이하여백)