재건축기간에 거주하기 위하여 취득한 아파트의 비과세 해당 여부

취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이때 필요경비는 기준시가의 3％를 공제하는 것임.

[회신] 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및「동법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는「동법 시행령」제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 본인은 약 12년 전에 강남구 소재 단독주택을 매입하여 거주하다가 현재는 아들집에 이사하여 거주하고 있는바, 상기 단독주택을 매도하기 위해 관련서류를 찾아보니 등기권리증만 있고 매매계약서는 없어 졌음. - 위와 같은 경우 공식적으로 취득당시 실지 매매가격을 확인할 수 없는데, 취득가액을 어떻게 산정하는 것인지(관련법령을 명시하여 알려주시기 바람). 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 ○ 소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정) ⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 12. 30. 신설) ⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2006. 12. 30. 신설) ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 [ 추계결정 및 경정 ] ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1999.12.31 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우(2005. 02.19 개정) ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.(1999.12.31신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2003.12.30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 ×──────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-1688, 2007.5.28 【질의】 - 10여 년 전 산업기지개발에 관한 법률에 의거 창원시가 조성되면서 원주민들의 농토 등을 수용으로 인한 이주 및 보상적 차원에서 이주택지를 공급으로 취득 - 창원시 팔용동 소재 현재 나대지로 소유 중(취득가액 모름) - 이주택지로 취득한 나대지의 취득가액 및 필요경비 【회신】 1. 2007.1.1. 이후 양도하는 자산의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(“실지거래가액”이라 함)에 의하여 신고하는 것이며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 「같은법」 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「같은법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 「같은법 시행령」 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-1453, 2007.05.02./ 서면4팀-3724, 2006.11.09. 등)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ○ 서면4팀-1453, 2007.05.02. 【질의】 (사실관계) - 1999년 귀농목적으로 밭 400평을 취득(평당 6만원)하였으나, 건강상의 이유로 귀농하지 못하고, 매입가격으로 매각할 예정임. - 실제로는 양도차익이 전혀 없으나, 취득 당시 계약서 등 증빙서류가 없음. (질의내용) 취득관련 계약서 등 증빙서류가 없는 경우 취득가액 산정 방법 【회신】 2007.1.1. 이후 양도하는 자산의 양도가액은 「소득세법」 제96조 제1항 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(“실지거래가액”이라 함)에 의하여 신고하는 것이며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 「같은법」 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「같은법」 제97조 제1항 제1호 나목 및 「같은법 시행령」 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. ○ 서면4팀-3724, 2006.11.09. 【질의】 1. 철거된 건물의 취득가액이 사실상 입증이 어려운 경우 그 건물의 환산가액을 건물의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지. 2. 취득가액을 환산가액으로 공제하는 경우에도 실지 지출된 필요경비는 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부 【회신】 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 「동법 시행령」 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것임.