재건축조합원의 현물출자 양도소득세 과세여부

재건축조합원이 현물출자하고 재건축주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하나, 환지청산금을 받는 부분은 양도에 해당함.

[회신] 「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 동법 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면4팀-1753, 2004.10.29 ; 서면4팀-1504, 2004.09.22)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당 조합은 오랜기간의 추진일정을 마무리하고 조만간 구청으로부터 조합설립인가를 받을 예정임. - 당 조합원 중 부부가 각각의 명의로 1주택을 보유 1세대2주택을 소유한 자가 있음. ○ 질의내용 상기의 1세대2주택을 소유한 조합원으로부터 각각의 권리금액(지분금액)을 출자 받아 사업을 추진하여 출자금액 이상의 신축아파트 1채를 분양하여 공유지분으로 소유권 보존시 당해 조합원의 출자금 중 일부를 양도로 보는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다 . (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지 등의 정의】 ① 법 제88조 제2항에서 “환지처분”이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1753, 2004.10.29 1. 도시및주거환경정비법 제18조 의 규정에 의한 정비사업조합이 동법 규정에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것 이나, 2. 공동으로 주택 및 상가신축판매업 등을 경영할 목적으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산이 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 현물출자한 자산이 주택 및 그 부수토지인 경우로서 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법시행령 제162조의 3 제3항 제1호의 지정지역(주택투기지역)에 소재하는 경우 양도차익은 실지거래가액으로 산정하는 것이며, 이 경우에도 현물출자한 그 주택 및 그 부수토지가 현물출자일 현재 동법시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것임. 3. 귀 질의에 대하여 기 질의회신문(재일 46014-2363, 1998.12.4., ; 재일 46014-1698,1996.7.18.)을 참고바람. ○ 서면4팀-1504, 2004.09.22 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상임. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택 및 부수토지에 대한 청산금은 양도소득세가 과세되지 아니함. 귀 질의와 유사한 기 질의회신(재일 46014-2104, 1999.12.13. 및 재일 46014-2134, 1998.11.4.)을 참고하기 바람. ○ 서면2팀-1055, 2004.05.19 1. (생략) 2. 귀 (질의 2)의 경우 조합원이 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보나, 청산금을 교부받는 부분은 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며 이 경우의 양도시기는 잔금청산일이 되는 것으로서 기 질의회신(재산 46014-978, 2000.8.9. ; 재일 46014-54, 1994.1.5.)을 참고하기 바람. ○ 재산46014-978, 2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 재일46014-2134, 1998.11.04 1. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지·건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상임. 2. 재건축사업이 주택건설촉진법에 제34조의 규정에 의하여 토지수용법이 준용되는 재건축사업에 해당하는 경우로서 그 환지청산금을 교부받은 부분이 1세대1주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부에 해당하는 경우에는 소득세법시행규칙 제72조 제2항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임.