양도자산의 필요경비 해당여부

자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임

[회신] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 - 시골주택에 전화를 끌어오기위해 본인이 부담한 전신주 설치비용이 양도세 계산시 필요경비에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정) 1. 취득가액(2005.12.31 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) ② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(2006.12.30 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.(2006.12.30 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(2005.12.31 개정) 2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(2006.12.30 개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.(2000.12.29 개정) ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.(1996.12.30 신설) ○ 소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.(2006.09.22 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정) 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2818, 2007.10.24 【질의】 (사실관계) - 서울 구로구 항동 소재지 농지 전을 취득함. - 농지 위에 분묘 1기와 비닐하우스 1동이 있음. (질의사항) - 양도하는 토지의 분묘 등을 이장하는 데 들어가는 비용이 필요경비 인정 및 양도소득세 산출세액 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1228, 2007.04.13 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 신축건물(A)을 매입하여 내부인테리어공사(1억원 상당)와 집기, 비품(5천만원 상당)을 구입하여 독서실을 운영하고 있음. (질의내용) - A건물 양도시 인테리어비용 1억원을 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부 【회신】 실거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 인테리어비용이 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사안임. ○ 서면5팀-963, 2007.03.26. 【질의】 (질의사항) - 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 실제로 부담한 중개수수료 및 개인 소개비가 필요경비인 양도비에 해당하는지 및 그 금액은 지자체별로 정해진 법정율 금액 한도인지 아니면 실제로 지급한 금액 전액을 인정하는지. - 중개수수료의 입증서류는 어떤 것이 있고, 개인이 득한 소개비에는 어떤 세금이 부과되는지. 【회신】 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임.