전 문
[회신]
1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이며,
2. 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일을 양도ㆍ취득시기로 보는 것으로, 귀 질의의 매매예약에 의하여 가등기한 자산의 경우에도 매매계약서 및 잔금청산일등 구체적인 사실을 살펴 위 법령을 적용하는 것입니다.
3. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 2001년 매매예약에 의한 가등기(夫 소유)
- 2007년6월 夫 사망, 배우자명의로 상속등기
- 2007년 11월 가등기권자와 매매계약체결
- 2008년 1월 잔금 수령후 소유권이전(등기내용은 가등기에 의한 본등기로 상속등기직권말소 후 가등기권자에 소유권 이전)
[질의사항]
- 양도자는 누구인지 여부
- 가등기권자와의 매매계약일은 언제인지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(
「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항
본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)
②
「도시개발법」
기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)
○
소득세법 시행령 제162조
【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6.
「민법」 제245조 제1항
의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1578, 2006.06.05
【질의】
(내용)
- 부친께서 소유하는 아파트를 2006.3.10. 매수자와 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받은 후 사망하셨음.
- 잔금은 부친의 사망후 부친의 금융계좌로 수령한 후 매수자와 매매계약이행 차원에서 상속대상자가 부동산의 일체서류를 약식상속등기와 동시에 매매계약을 이행하였음.
(질의)
- 위와 같은 상태에서 양도하는 자산의 납세의무자는 피상속인인 부친 또는 상속인이 되어야 하는지.
【회신】
양도자산의 소유자가 매매계약을 체결하고
「소득세법」 제98조
및 「동법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도시기 도래 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이
피상속인명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속자산에 해당하는 것이므로 상속인은 상속세 납세의무와 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세 납세의무가 있는 것임
.
○ 서면4팀-1878, 2004.11.19.
【질의】
(내용요약)
- 토지 투기지역 지정일 이전에 토지의 매매계약과 잔금이 지급된 가등기에 의한 본등기절차 이행청구 소송에서 승소판결로 토지 투기지역 지정일 이후에 소유권 이전 등기가 경료됨.
- 승소 판결문상에 표시 매매가격은 토지공시지가 1.2억원으로 표시되었으나 실제매매가격은 3억원으로 매도자 인감 첨부된 거래사실 확인서 및 잔금일자에 지급한 수표사본으로 증명됨.
(질의)
1. 위의 경우 양도일의 기준을 당초 매매계약에 의한 잔금일로 볼 것인지 소유권이전등기일로 볼 것인지 여부
2. 양도가액을 확정 판결문에 표시된 가액과 실지 매매가액 중 어느 가액을 적용하여 양도소득세를 계산하는지 여부
3. 양도소득세 신고방법을 토지 투기지역 지정일 이전 양도로 인하여 기준시가로 신고가 가능한지 여부
【회신】
소득세법 제98조
및 동법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일을 양도ㆍ취득시기로 보는 것으로, 귀 질의의 매매계약에 의하여 가등기한 자산의 경우에도 매매계약서 및 잔금청산일등 구체적인 사실을 살펴 위 법령을 적용하는 것임.
또한
소득세법 제96조 제1항 제2호
의 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정하며, 이때 양도가액 및 취득가액은 판결문상의 표시금액에 불구하고 객관적으로 확인된 실지거래가액에 의하는 것임.
귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재일 46014-561, 1998.3.31. 및 재일 46014-1149, 1998.6.24.)을 참고바람.
(참고 : 재일 46014-1149, 1998.6.24.)
자산의 양도차익계산시 적용하는 취득 및 양도시기는 가등기설정 여부에 관계없이 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것임. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것이며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것임.
○ 서면4팀-350, 2005.03.09.
【질의】
- 1991.11.16. ○○군 소재 토지 2필지를 1천4백만원에 매매예약을 하고 소유권이전청구가등기를 하였으며, 그 후 토지대금을 추가로 지불한 적도 없고 실질적으로는 두필지에 대한 대금을 다 지불한 것임.
- 그후 이러한 사실을 잊고 있다가 2004.11.1. 동 토지를 구입하려는 사람이 나타나서 당일로 가등기에 의한 본등기를 하고 제3자(구매자)에게 소유권이전까지 하였음.
(질의사항)
1. 동 토지의 취득시기가 1991.11.16.인지 또는 2004.11.1.인지 여부
2. 취득일이 2004.11.1.인 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는데 이 경우 실지취득가액은 얼마로 하는지.
【회신】
1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로
소득세법 시행령 제162조
의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것임. 귀 질의의 경우 매매예약금액이 매매대금에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.
2. 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 실지거래가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것임.
○ 서면4팀-111, 2006.01.24.
【질의】
- 본인은 등기 명의인으로 1985.7.10. 가등기(접수 제88301호)에 대하여 “2005.10.25.자 매매예약 완결을 원인으로 본등기 절차를 이행하라”는 법원의 조정조서의 내용으로 양도소득세 신고를 하려 하였으나
- 본 명의이전 토지는 양도가액 및 취득가액이 없이 명의만 본인으로 등기한 후 사실상의 취득인은 매매예약에 의한 가등기의 형태로 방치하다가 본 조정조서에 의하여 명의인의 양도소득세를 대납하고 본등기 이행을 하려 함.
- 본 토지는 ○○구 ○○동에 있으며 토지 투기지역으로 실지거래가액 신고대상이나 명의인은 양도소득세를 신고ㆍ납부함에 가등기권자가 임의로 공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 27백만원으로 신고납부하여도 되는지 등에 대하여 질의함.
【회신】
1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것임.
2.
「소득세법」 제96조 제2항 제7호
의 규정에 의한 지정지역안의 부동산을 양도하는 경우에 자산의 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도ㆍ취득시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련자료를 종합하여 판단하는 것임.
○ 서면5팀-3136, 2007.11.30.
【질의】
(사실관계)
1) 부동산 매매계약서 내용(계약일 : 2006.11.6.)
- 부동산 매매대금 : 565,000,000원
- 계약내용
* 계약금 : 2006.11.6. 50,000,000원
* 중도금 : 2007.2.15. 250,000,000원
* 잔 금 : 2007.10.30. 265,000,000원
- 중도금 지급(2007.2.15.)시 매수인에게 아파트 입주를 허용하고 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기 절차를 이행하며, 잔금 청산시 매매로 인한 소유권이전등기 절차를 이행한다는 계약을 체결하고
- 실지 잔금청산일은 2007.11.1.이며, 매매에 의한 소유권이전 등기접수일은 2007.11.5.임.
2) 매매예약계약서 내용(계약일 : 2007.2.15.)
- 제1조 : 매도자는 매수자에게 부동산을 565,000,000원에 매도할 것을 예약하여 매수자는 이를 승낙한다.
- 제2조 : 매매예약의 매매완결일자는 2007.10.31.로 한다.
- 제3조 : 제2조에 의하여 매매가 완결되었을 때는 매매계약이 성립되며, 제1조의 대금을 수령함과 동시에 매매에 의한 소유권이전등기 절차를 이행한다.
(질의내용)
상기와 같은 경우 부동산의 양도시기가 아래의 내용 중 어느 날인지 여부
1) 매수자의 입주일(사용수익일)에서 잔금청산일까지 기간이 1년 이내이므로 장기할부조건에는 해당하지 아니하여 부동산 잔금청산일(2007.11.1.) 또는 매매에 의한 소유권이전등기(본등기) 접수일(2007 11.5.) 중 빠른 날인 2007.11.1.
2) 부동산 매매예약계약서상 매매완결일자인 2007.10.30.
3) 매수인의 아파트 입주일인 2007.2.15.
【회신】
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로
「소득세법 시행령」 제162조
의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.