감면대상 장기임대주택 규정 적용 여부

양도소득세가 감면되는 임대주택은 장기임대주택과 신축임대주택이 해당하며, 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 감면대상 임대주택은 소유주택으로 보지 아니함.

[회신] 1. 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 동법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것이며, 「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택”은 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하여 동법 제1항에서 규정 하는 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서, 이에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 2. 위 규정에 의한 주택임대기간의 계산에서 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 주택임대기산에 산입하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1997년 기존주택 5호를 매입하여 임대주택사업자로 구청에 등록하고 사업자등록하여 임대하던 중 2002년에 추가 주택 2호를 매입하여 임대함. - 기존임대주택 5호 중 1호를 2004년 3월에 양도하고 추가 주택 1호를 매입하여 임대함. | 구분 | 소재지 | 면적(㎡) | 취득일 | 비고 | | 1 | ○○구 ○○동 A 아파트 | 40.11 | 94.11.13 | 임대중 | | 2 | ○○구 ○○동 B 아파트 | 42.93 | 97.07.04 | “ | | 3 | ○○구 ○○동 C 아파트 | 41.30 | 97.03.20 | “ | | 4 | ○○구 ○○동 D 아파트 | 41.30 | 96.11.25 | “ | | 5 | ○○구 ○○동 일반주택 | 42.98 | 95.07.30 | 2004년 3월 양도 | | 6 | ○○구 ○○동 E 아파트 | 40.11 | 02.04.24 | 임대중 | | 7 | ○○구 ○○동 F 아파트 | 40.11 | 02.11.18 | “ | | 8 | ○○구 ○○동 G 아파트 | 48 | 04.03.26 | “ | ○ 질의내용 - 기존임대주택 4호에 대해 양도소득세 감면이 적용되는지 여부와 임대주택 2호에 대해 양도소득세 감면이 적용되는 경우의 요건은 무엇인지? - 임대주택의 임대기간의 산정은? - 임대주택이 아닌 본인이 거주하는 주택의 양도시 비과세 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정) 3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31. 개정) ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2006. 6. 12. 신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26. 개정) ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2006. 6. 12. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○서면4팀 - 242,2006.2.10. 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정 에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택” 이란 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 주택 으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100％ 감면되는 것이여, 감면세액의 20％는 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 거주하는 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2482, 2005.12.09 【회신】 2. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고, 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서, 위에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우는 그러하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1261, 2006.05.04 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 동법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 함. 2. 「조세특례제한법」 제97조 의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택” 이란 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하여 동법 제1항에서 규정 하는 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100％ 감면되는 것이며, 감면세액의 20％는 농어촌특별세로 과세하는 것임. ○ 재재산46014-20, 2000.01.20 【회신】 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택) 및 제97조의 2(신축임대주택)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날이며, 임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대하던 주택을 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하지 않고 양도하는 경우에도 임대기간중 양도한 기존 소유주택은 1세대 1주택의 비과세에 해당되며, 임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 소유주택으로 변경한 날부터 계산하는 것임 .