합산배제 임대주택 및 합산배제 기타주택

합산배제 임대주택중 기존임대주택의 임대기간 계산은 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하며, 이때의 기간 계산은 민법에 의하는 것임

[회신] 1. 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 합산배제 임대주택 규정인 종합부동산세법시행령 제3조 제1항 제3호 나목의 내용인 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”에서 5년간의 임대기간은 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하며, 이때 기간의 계산은 국세기본법 제4조의 규정에 따라 민법에 의하는 것입니다. 2. 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 합산배제 기타주택 규정인 종합부동산세법시행령 제4조 제1항 제4호에서 “종업원‘이라함은 주택 소유자의 종업원을 말하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 | 1. 질의내용 요약 | | [사실관계] 당사는 부동산투자회사법에 의해 설립된 기업구조조정부동산투자회사로 부동산의 투자, 운용을 통한 수익의 배당을 주요 사업목적으로 하여 2001년 12월 21일에 설립이 되었습니다. 당사의 정관에 따르면 회사의 존립기간은 회사의 설립등기일(2001년 12월 21일)로부터 5년으로 한다고 규정하고 있습니다. 당사는 회사A와 재산인수계약을 체결하여 회사A가 종업원의 사택으로 사용하던 구조조정용 부동산인 아파트 1,000여개 채(이하 “임대주택‘)를 인수하였으며, 2002년 1월 2일자로 회사A와 동 부동산을 재임대하기로 계약을 체결하였습니다. 임차인인 회사A와 체결된 임대차계약서에서는 임대차기간을 임대차 계약이 체결된 날(2002년 1월 2일)로부터 5년으로 약정을 하여 현재까지 임대를 하고 있으며 동 임대주택은 당사자 인수한 이후에도 여전히 회사A의 종업원의 사택으로 사용되고 있습니다. 당사는 임대 주택법 제6조 (임대사업자의 등록)에 따라 2002년 1월 8일자로 서울특별시 ○○ 구청장에게 5년 임대주택으로 임대사업자등록을 신청하여 임대사업자로 등록을 하였습니다. 당사는 당초 회사A의 구조조정용 부동산을 매입하여 회사의 존립기간 동안 임대하는 것으로 수익모델을 작성하여 투자자를 모집하였으나, 회사의 설립(2001년 12월 21일)후 약 2주의 기간이 경과된 후 인 2002년 1월 2일에 회사A와 임대차계약을 체결하였으며, 정관상 회사의 존립기간에 맞추어 해산을 하기 위하여 부득이하게 2006년 12월 20일 이전에 임대주택을 매각하여야 하여야 하는 상황에 있습니다. (질의1) 종합부동산세법시행령 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서는 합산배제 임대주택중에서 기존임대주택에 대하여 정의를 하고 있고, 기존임대주택의 요건으로 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”을 규정하고 있습니다. 이와 관련하여, 동 요건의 충족여부에 대한 해석과 관련하여 다음과 같은 양설이 있어서 질의를 합니다. (갑설) 2002년 1월 2일부터 임대를 개시하여 과세기준일(매년 6월 1일)단위로 5개의 과세 기준일이 경과되는 2006년 6월 1일 이후까지만 임대를 하면 “5년 이상의 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족함. | | 1. 질의내용 요약 | | (이유) 주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 과세대상이 되는 주택을 소유하고 있는 자에게 과세되므로, 2002년 1월 2일부터 기산하여 5개의 종합부동산세 과세기준일(① 2002년 6월 1일 ② 2003년 6월 1일 ③ 2004년 6월 1일 ④2005년 6월 1일 ⑤ 2006년 6월 1일)이 경과되는 2006년 6월 1일까지 임대를 하는 경우에 “5년 이상의 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족하는 것으로 보아야 함. (을설) 2002년 1월 2일부터 임대를 개시하였으므로 그 날로부터 기산하여 5년이 되는 2007년 1월 1일까지 임대를 하여야 하므로, 그 이전에 매각하는 경우에는 합산배제 임대주택의 요건인 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족하지 못함. (이유) 국세기본법 제4조 (기간의 계산)에 따르면, “이 법 또는 세법에 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 민법에 의한다”고 규정하고 있고, 종합부동산세법시행령 제3조 제7항 제1호 에서는 “기존임대주택에 대한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주태의 임대를 개시한 날부터 기산한다”고 규정하고 있음. 따라서 당사가 동 임대주택에 대한 임대를 개시한 날인 2002년 1월 2일부터 기산하여 5년이 되는 2007년 1월 1일까지 임대를 하여야 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족하므로 그 이전에 동 임대주택을 매각하는 경우에는 동 요건을 충족하지 못함. (질의2) 종합부동산세법시행령 제4조 (합산배제 기타주택) 제1항 제1호에서는 “종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택”을 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위로 규정하고 있음. 당사의 임대주택은 비록 회사A로부터 취득하여 당사의 소유로 되어 있으나 당사는 회사A의 구조조정목적으로 동 임대주택을 취득한 것이며, 당사가 동 임대주택을 취득하기 전이나 취득 후에도 여전히 동 임대주택은 회사A의 종업원이 무상으로 사용 하고 있는 바, 이러한 경우에도 합산배제 기타주택으로 인정받을 수 있는지에 대하여 질의함. | | 1. 질의내용 요약 | | (질의3) 종합부동산세법시행령 제11조 (가산세)에서는 합산배제 임대주택 또는 합산배제 기타주택으로 적용을 받아 왔던 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 되어 종합부동산세를 추징하게 되는 경우에는 종합부동산세법 제18조 (가산세) 제1호의 규정에 의한 가산세(신고불성실 가산세)를 적용하지 아니한다고 규정하고 있어 납부불성실가산세만 적용됨. 또한, 동법 부칙(제732호, 2005.1.5) 제3조(가산세에 관한 특례)에서는 제18조의 규정에 의한 가산세는 시행일로부터 3년간은 이를 면제한다고 규정하고 있음. 합산배제신청을 한 후에 추후 합산배제주택의 요건을 충족하지 못하여 추징을 하는 경우 상기의 부칙에 따라 납부불성실가산세도 3년간 면제가 되는지 질의함 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5. 31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005. 12. 31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005. 5. 31. 제정) ○ 종합부동산세법시행령 제4조 【합산배제 기타주택】 ① 법 제8조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 기타주택”이라 한다)을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다. (2005. 5. 31. 제정) 가. 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 「국세기본법 시행령」 제20조 제1호 내지 제8호에 해당하는 자 (2005. 5. 31. 제정) 나. 사용자가 법인인 경우에는 「국세기본법」 제39조 제2항 의 규정에 의한 과점주주 (2005. 5. 31. 제정) ○ 종합부동산세법 제18조 【가산세】 종합부동산세의 납세의무자가 제16조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 이행하지 아니한 때 또는 임대주택에 대한 추징사유가 발생한 때에는 제9조 및 제10조 또는 제14조 및 제15조의 규정에 의하여 산출한 세액(이하 “산출세액”이라 한다) 또는 신고하거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 신고 또는 납부한 세액(이하 “부족세액”이라 한다)에 다음 각호의 금액을 가산한다. (2005. 1. 5. 제정) 1. 제16조 제1항의 규정에 의하여 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 금액 (2005. 1. 5. 제정) 2. 제16조 제2항의 규정에 의하여 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니한 세액 또는 부족세액에 다음 산식을 적용하여 계산한 금액 (2005. 1. 5. 제정) 납부하지 아니한 세액(또는 부족세액) × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관의 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 이자율 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 종합부동산세법시행령 제10조 【추징액 등】 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 합산배제 임대주택 또는 제4조 제1항 제4호의 합산배제 기타주택(이하 이 조에서 “합산배제 임대주택 등”이라 한다)으로 적용을 받아 왔던 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 되어 법 제17조 제2항 및 동조 제3항의 규정에 의하여 경정ㆍ재경정 또는 추징하는 때에는 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 차감한 금액을 징수한다. (2005. 5. 31. 제정) 1. 합산배제 임대주택 등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 이를 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 법 제9조 및 법 제10조의 규정을 적용하여 계산한 세액 (2005. 5. 31. 제정) 2. 합산배제 임대주택 등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 이를 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 법 제9조 및 법 제10조의 규정을 적용하여 계산한 세액 (2005. 5. 31. 제정) ○ 종합부동산세법시행령 제11조 【가산세】 ① 제10조의 규정에 의하여 세액을 징수하는 때에는 법 제18조 제1호의 규정에 의한 가산세를 부과하지 아니한다. (2005. 5. 31. 제정) ② 법 제18조 제2호에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 1일 1만분의 3을 말한다. (2005. 5. 31. 제정) ○ 종합부동산세법 부 칙 (2005. 1. 5 법률 제7328호) 제1조 【시행일】 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 법은 이 법 시행후 최초로 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대하여 적용한다. 제3조 【가산세에 관한 특례】 제18조의 규정에 의한 가산세는 시행일부터 3년간은 이를 면제하되, 그 면제기간동안 제16조의 규정에 의한 기한 이내에 신고ㆍ납부의무를 이행하는 경우에는 제18조의 규정에 의한 산출세액의 100분의 3에 상당하는 금액을 그 산출세액에서 공제한다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 국세기본법 제4조 【기간의 계산】 이 법 또는 세법에 규정하는 기간의 계산은 이 법 또는 그 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 민법에 의한다. ○ 국세기본법기본통칙 4-0…1【기간의 기산점】 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때와 국세기본법 또는 세법에 특별한 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니한다. ○ 국세기본법기본통칙 4-0…2【기간의 만료점】 1. 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다. 2. 기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다. 3. 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다. 4. 월 또는 연으로 기간을 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다. 5. 기간의 말일이 공휴일에 해당하는 때에는 기간은 그 익일로 만료한다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-250, 2006.02.10 【회신】 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말하는 것임. |