실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 취득가액

실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 갑은 을로부터 2006년 10월 토지를 5천만원에 매수하고 부동산거래계약신고필증 상에는 2천만원에 매수한 것으로 하여 지자체에 신고하였음. - 을은 갑에게 양도한 당해 토지에 대하여 양도소득세 신고를 하지 않았음. ○ 질의내용 갑은 2008년 2월에 당해 토지를 양도하려고 하는데 취득가액의 산정은 실지취득가액인 5천만원인지, 아니면 부동산거래계약신고필증 상에 적은 2천만원인지 여부 (질의자 의견) - 소득세법 제97조 제7항 에는 토지 등을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 하고 있으며, - 소득세법시행령 제163조 제11항 에는 대통령령이 정하는 방법이란 다음 각 호에 해당하는 방법을 말한다고 하고 제2호에 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27호 제1항에 따른 부동산의 실제거래가액(「주택법」제80조의 2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전 소유자의 부동산 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다,(2007.02.28 개정)고 규정하고 있는데, - 이를 질의사항에 적용시키면 재정경제부령으로 정하는 방법이 명확하지는 않으나, 갑이 부동산거래계약신고필증을 작성하여 지자체에 신고한 것을 실제거래가액으로 확인하는 방법이라 하더라도 을이 양도소득세 신고를 하지 않았으므로 전 소유자(을)의 부동산 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우가 아니므로 갑은 실제거래가액인 5천만원을 취득가액으로 인정받을 수 있다고 생각됨. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. (이하생략) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다 . 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2007. 12. 31. 단서개정) 1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우 (2007. 12. 31. 신설) 2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2007. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법 (2007. 2. 28. 개정) 2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격( 「주택법」 제80조 의 2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (2007. 2. 28. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-64, 2008.01.09 【질의】 - 과거에 매수한 부동산을 다운계약서가 아닌 그 당시 실제 작성한 계약서상의 금액을 취득가액으로 인정받기 위해서 어떤 증빙서류가 필요한지. ㆍ당시 부동산업자가 작성한 부동산매매계약서만으로 충분한지, 공증이 필요한지. ㆍ당시 매수자금을 인출한 은행통장이 반드시 있어야 하는지. ㆍ상기 통장 사본만으로도 인정받을 수 있는지. ㆍ그 밖의 다른 자료로 취득가액을 인정받는 방법이 있는지. 【회신】 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지거래 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면4팀-3386, 2007.11.22 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면5팀-2595, 2007.09.18 【질의】 (사실관계) - 지난 2004년 3월과 5월에 ○○부동산 세무조사에서 밝혀진 (주)○○로부터 매입한 전남 신안군 ○○면 ○○리 산 231-8과 동 산 231-7, 산 231번지의 임야 600평(1,983㎡)를 120,000,000원에 매입하였으나, 등기상에는 매입금액이 3,500,000원에 매입한 것으로 되어 있음. (질의내용) 상기와 같은 경우에서 당해 토지를 실지거래가액으로 신고하고자 할 경우 그 방법에 대한 질의임. 【회신】 귀 질의의 경우, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비인 취득가액은 「소득세법」 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것으로, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 지급한 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것임. ○ 서면4팀-1532, 2007.05.08 1. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 에 해당하는 부동산을 2007.1.1. 이후에 양도하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 「같은법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것임. 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 「같은법 시행령」 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「같은법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 산정한 가액으로 하는 것임. ○ 서면5팀-89, 2006.09.13 【질의】 (질의) 1세대 2주택자가 그 중 1주택을 양도함에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 취득당시 검인계약서상의 거래금액과 실지 매매계약서상의 거래금액이 상이한 경우 어느 금액을 취득당시 실지거래가액으로 인정받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 2. 위 1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1838, 2005.10.7. ; 서면4팀-2202, 2005.11.16. ; 서면4팀-544, 2005.4.11.)를 참고하기 바람.