매매계약 이후 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택 비과세 적용 여부

1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면4팀-2195, 2006.07.11, 서면5팀-3274, 2007.12.21 )를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다. ○ 서면4팀-2195, 2006.07.11 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 매매계약 내용 계약일 : 2008.2.25 잔금일 : 2008.3.25 특약내용 : 건축물은 멸실하여 등기하는 조건임. - 현재 1세대 1주택을 잔금을 받기 이전에 건축물을 멸실하는 경우와 잔금을 받은 이후에 건축물을 멸실하는 경우 양도소득세 과세대상의 적용 여부 - 현재 1세대 1주택자의 대체 취득의 양도기간 1년 이내에 타주택을 2008.1.20. 잔금과 동시에 등기한 경우로서 건축물을 멸실하여 양도하는 조건이면 양도소득세가 과세되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. ~ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ ~ ⑥ 생략 ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ ~ ⑨ 생략 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 기본통칙 89-21 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2195, 2006.07.11 【질의】 (사실관계) 건설회사가 일정범위안의 단독주택을 매입하여 철거하고 아파트를 신축하고자 관할관청에 사업승인 신청을 접수하고 주택소유자들에게 계약금을 지급 완료한 상태임. 건설회사에서는 주택은 매도인 명의로 일괄 멸실 신고하고 토지만 소유권 이전등기하려 하고 있음. (질의) 상기와 같이 주택을 양도하는 경우 매도인 명의로 멸실 신고 후 토지만 소유권 이전등기 되는 경우에도 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것인지. 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 서면4팀-463, 2006.03.03 【질의】 (사실관계) 27년전 주택을 구입하여 거주하다가 10여년 전에 다른 곳으로 이주하고 당해 주택은 얼마전 민간 주택개발업자와 매매계약을 하고 현재 건물은 멸실되어 나대지로 있는 상태이며 잔금을 받은 후 양도소득세 예정신고를 하고자 함. (질의사항) 이 경우 1세대 2주택인 자가 그 중 하나의 주택을 멸실하고 나대지상태에서 잔금을 수령하는 경우 이를 “주택의 양도”로 보아 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는지 여부 【회신】 소득세법 제94조 의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서, 부수토지만을 양도하기로 하고 매도인의 책임하에 잔금청산전에 건물을 멸실 하였다면 토지의 양도로 볼 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우는 양도계약서, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련사실을 구체적으로 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-642, 2006.03.20 【질의】 (사실관계) ㆍ단독주택(양도건물)을 2003년 10월 조모로부터 증여로 취득 ㆍ2006년 2월 건물 철거후 나대지 상태로 2006.3월 양도예정. (질의요약) 단독주택을 멸실 후 나대지 상태에서 타인에게 양도한 경우 양도물건이 나대지에 해당되는지 여부 【회신】 단독주택을 철거한 후 나대지 상태에서 타인에게 양도한 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정에 따른 1세대 1주택 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 서면5팀-3274, 2007.12.21 【회신】 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유한 경우(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우)에는 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택을 제외)하는 것임.