감면대상 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액 계산 방법

감면대상 신축주택의 “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”을 계산함에 있어 계산 산식 중 “취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가”는 취득일부터 5년이 되는 날 현재 고시되어 있는 개별주택가격 및 공동주택가격을 적용하는 것임.

[회신] 「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항의 규정에 의한 “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 다음의 산식에 따라 산출하는 것이며, 이 경우 당해 산식에서 “취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가”를 적용함에 있어 기준시가는 취득일부터 5년이 되는 날 현재 고시되어 있는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격을 적용하는 것입니다. <산 식> ┌ 취득일부터 5년이 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ─────────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울시 양천구 소재의 미 분양된 아파트를 2001년 12월에 분양계약을 하여 2002년 3월 잔금을 치루고 입주하여 2007년 10월까지 소유 및 거주하던 중 양도하였음. ○ 질의내용 - 「조세특례제한법」제99조의 3의 규정에 따른 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액을 차감시 적용하는 산식인 「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항 중 취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가를 언제로 하여야 하는지? <갑 설> 2006.01.01.자 기준시가를 적용한다 (이 유) 2002년 3월부터 5년이 경과한 2007년 3월 현재 고시된 기준시가를 적용하여야 하며, 2007.01.01. 현재의 기준시가는 2007년 4월에 고시되었으므로 고시일을 기준으로 4년이 경과한 1년전 기준시가를 사용함. <을 설> 2007.01.01.자 기준시가를 사용한다. (이 유) 「조세특례제한법 시행령」에서 규정한 것은 취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가이므로 2007년 3월의 기준시가를 의미하는 것으로 고시일을 기준할 것이 아니고 5년이 되는 날인 2007년 3월 현재의 기준시가로 보는 것임. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. (이하생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-3233, 2007.12.14 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동ㆍ 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것이며, 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 감면대상 신축주택에서 제외되는 것입니다. 2. 상기 1.의 「조세특례제한법」 제99조 의 3 규정에 해당하는 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후 양도하는 경우에는 양도소득금액은 과세대상소득금액에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 계산하는 것이며, 여기에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것입니다. 3. 상기 2.를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 소유권이전 등기접수일을 취득일로 보는 것이며, 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다. ○ 서면4팀-1030, 2007.03.29 1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 동법 시행령 제40조의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 다음의 산식에 따라 산출하는 것임. ┌ 취득일부터 5년이 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ─────────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 2. 양도소득금액과 「소득세법」 또는 이 법 외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있는 때의 감면세액 계산은 「소득세법」 제90조 의 규정에 의하여 전체의 양도소득세 과세표준에 당해세율을 적용하여 계산한 금액이 양도소득과세표준에서 감면소득금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 다음의 산식으로 계산하는 것임. 감면소득금액 - 양도소득기본공제 감면세액 ＝ 양도소득과세표준 × 세율 × ───────────────── 양도소득과세표준 위의 산식에서 양도소득기본공제는 감면소득금액외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고 남은 양도소득 기본공제액임. ○ 서면4팀-2364, 2005.11.30 1. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 개별 공시지가를 적용함에 있어서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 동법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이며, 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의하는 것임 . 2. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 재일46014-1733, 1995.07.08 소득세법상 양도소득세 산정시 적용하는 기준시가라 함은 토지의 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 항목의 규정에 의거 시장, 군수, 구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 개별공시지가)를 말하는 것이며, 이 경우 기준시가 적용은 고시일을 기준으로 하여 적용하는 것임